En besiktning av hus, oftast kallad husbesiktning eller överlåtelsebesiktning, är en okulär genomgång av fastighetens skick som görs inför ett köp eller en försäljning. Kostnaden ligger normalt mellan 5 000 och 22 000 kronor beroende på husets storlek och omfattning, och besiktningen tar i regel ungefär två timmar att genomföra. Som köpare har du enligt jordabalken en undersökningsplikt, och en husbesiktning är det vanligaste sättet att uppfylla den innan du köper huset. Nedan går vi igenom vad som ingår, vad en besiktning kostar och hur du väljer besiktningsman.
Vad ingår i en husbesiktning när du ska köpa eller sälja hus?
En husbesiktning är en grundlig, okulär undersökning av en fastighet där besiktningsmannen tittar, mäter, luktar och känner efter fel och brister utan att göra ingrepp i konstruktionen. Besiktningen omfattar bara synliga ytor och tillgängliga utrymmen, och protokollet blir ett viktigt beslutsunderlag inför köpet, oavsett om du ska köpa eller sälja hus. Genomgången omfattar normalt:
- Tak, fasad och grund – synliga skador, fukt och slitage.
- Väggar, golv och tak invändigt – i alla tillgängliga utrymmen.
- Fönster och dörrar – tätning och skick.
- Vind och källare eller krypgrund, om de går att komma åt.
- Våtutrymmen och installationer – okulärt, utan att öppna rör eller väggar.
- Marken närmast byggnaden – dränering och avrinning.
Innan själva genomgången går besiktningsmannen igenom ritningar, bygglovshandlingar och annan dokumentation, och pratar med säljaren om husets historik, tidigare renoveringar och kända fel. Resultatet sammanställs i ett besiktningsprotokoll som beskriver husets skick rum för rum och byggnadsdel för byggnadsdel. Läs igenom besiktningsprotokollet noggrant, gärna tillsammans med mäklaren, innan du bestämmer dig för att gå vidare med köpet av bostaden.
Vad kostar en besiktning av hus?
Priset för en besiktning styrs främst av husets storlek, ålder och vilka tilläggstjänster som beställs. Som riktmärke kan du räkna med följande spann:
| Typ av besiktning | Ungefärligt pris |
|---|---|
| Standardbesiktning, mindre villa | 5 000-10 000 kr |
| Överlåtelsebesiktning, normalstor villa | 10 000-15 000 kr |
| Besiktning med tillägg (fukt-, el- eller radonkontroll) | 15 000-22 000 kr |
Ett etablerat besiktningsföretag anger till exempel fast pris från runt 10 300 kronor för en överlåtelsebesiktning, oavsett om det är köparen eller säljaren som betalar. Väger du in den totala kostnaden vid ett husköp, som pantbrev och lagfart, är besiktningskostnaden ofta en förhållandevis liten post, men den kan spara dig betydligt större summor om den avslöjar allvarliga brister innan köpet är klart.
Överlåtelsebesiktning eller förhandsbesiktning: vem betalar, köparen eller säljaren?
De två vanligaste varianterna av husbesiktning skiljer sig egentligen bara åt genom vem som beställer och betalar:
- Överlåtelsebesiktning – köparen anlitar besiktningsmannen, oftast efter att ett bud accepterats men innan kontraktet skrivs på.
- Förhandsbesiktning – säljaren låter besiktiga huset innan det läggs ut till försäljning, för att kunna visa upp ett protokoll redan vid visningen.
Är huset redan förhandsbesiktigat av säljaren kan du som köpare i regel “köpa in dig” på det protokollet i stället för att beställa en helt ny besiktning, förutsatt att den är gjord av en certifierad besiktningstekniker.
Så går en husbesiktning till, steg för steg
- Dokumentgenomgång – besiktningsmannen tar del av ritningar, bygglov och tidigare besiktningsprotokoll.
- Samtal med säljaren – om husets historik, renoveringar och kända skador.
- Okulär besiktning – en noggrann genomgång av alla tillgängliga utrymmen, inne och ute.
- Besiktningsprotokoll – en skriftlig sammanställning av husets skick och eventuella åtgärdsbehov.
Hela besiktningen tar normalt runt två timmar, men tiden kan variera beroende på husets storlek, ålder och hur många tilläggstjänster, som fukt- eller elkontroll, som ingår.
Vad ingår inte i en husbesiktning – och vad är dolda fel?
En okulär besiktning innebär att besiktningsmannen inte borrar hål i väggar, golv eller tak. Det gör att vissa fel omöjligt kan upptäckas vid det aktuella tillfället, till exempel skador som ligger dolda inuti en konstruktion. Sådana fel kallas dolda fel och räknas inte som besiktningsmannens ansvar. Så kallade riskkonstruktioner, som en fuktig krypgrund eller ett äldre tak med känd riskkonstruktion, kräver ofta en separat, mer ingående undersökning för att bedömas fullt ut.
Välj besiktningsman med omsorg: vad bör en köpare göra innan hen anlitar, och varför är det viktigt att besiktiga?
Anlita alltid en certifierad besiktningstekniker med ansvarsförsäkring. Många av branschens aktörer, bland andra Anticimex och Kiwa, är anslutna till Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR), som har gemensamma mallar och bedömningsgrunder för hur en besiktning ska genomföras och dokumenteras. Be gärna om referenser från tidigare kunder, gärna med uppgifter om tidigare renoveringar de bedömt, och kontrollera att besiktningsföretaget arbetar oberoende av mäklaren i affären, så att bedömningen blir så objektiv som möjligt.
Vad kan du göra om besiktningen hittar fel, och gäller det även för bostadsrätt?
Upptäcks brister innan kontraktet är påskrivet kan du som köpare förhandla ner priset eller i vissa fall välja att dra dig ur köpet helt. Hinns besiktningen inte med i tid kan en besiktningsklausul läggas till i kontraktet: den ger dig rätt att frånträda köpet om allvarliga fel upptäcks i efterhand, utan att du behöver ange ett skäl som saknar koppling till husets skick. Som husägare är det värt att veta att samma princip gäller om bostaden i stället är en bostadsrätt eller annan bostad: säljaren har upplysningsplikt om fel som är kända, men det som förblir dolt vid en okulär genomgång måste ändå åtgärdas eller regleras i efterhand av köparen själv. Tänk också på att husets löpande driftkostnad är värd att räkna på parallellt med besiktningen, eftersom den påverkar vad du har råd med totalt sett.
Vanliga frågor och svar om besiktning av hus
Vad kostar en besiktning av hus? Priset ligger normalt mellan 5 000 och 22 000 kronor beroende på husets storlek och omfattning, med fasta priser hos vissa företag från runt 10 000-11 000 kronor för en normalstor villa.
Måste jag som köpare göra en husbesiktning? Det finns inget lagkrav, men du har en undersökningsplikt enligt jordabalken som en professionell husbesiktning hjälper dig att uppfylla.
Vad är skillnaden mellan en husbesiktning och dolda fel? Husbesiktningen är en okulär undersökning utan håltagning, medan dolda fel är sådant som inte går att upptäcka på det sättet och därför inte omfattas av protokollet.
Vad kan jag göra om besiktningen hittar brister i huset? Du kan förhandla ner priset eller dra dig ur köpet, och med en besiktningsklausul i kontraktet kan du frånträda köpet i efterhand om allvarliga fel upptäcks.
Vanliga frågor
- Vad kostar en besiktning av hus?
- Priset ligger normalt mellan 5 000 och 22 000 kronor beroende på husets storlek, ålder och vilka tilläggstjänster som ingår, till exempel fukt- eller elkontroll. Flera besiktningsföretag har fasta priser från ungefär 10 000-11 000 kronor för en normalstor villa, men det slutliga priset avgörs alltid av den specifika fastigheten.
- Måste jag som köpare göra en husbesiktning?
- Det finns inget lagkrav på att anlita en besiktningsman, men du har enligt jordabalken en långtgående undersökningsplikt som köpare. En professionell husbesiktning är det enklaste sättet att uppfylla den plikten och samtidigt få ett skriftligt protokoll som underlag inför köpet.
- Vad är skillnaden mellan en husbesiktning och dolda fel?
- En husbesiktning är en okulär undersökning där besiktningsmannen tittar, mäter, luktar och känner efter fel utan att borra hål i konstruktionen. Fel som inte går att upptäcka på det sättet, till exempel skador inuti en vägg, räknas som dolda fel och omfattas inte av besiktningsprotokollet.
- Vad kan jag göra om besiktningen hittar brister i huset?
- Upptäcks brister innan kontraktet är skrivet kan du förhandla ner priset eller i vissa fall dra dig ur köpet helt. Har säljaren redan skrivit på men besiktningen ännu inte hunnits med kan en besiktningsklausul i kontraktet ge dig rätt att frånträda köpet om allvarliga fel upptäcks.
