Ett pantbrev är beviset på att en fastighet har en inteckning, och det är den säkerhet banken får när du tar ett bolån för att köpa hus eller fritidshus. Ett nytt pantbrev kostar normalt 2 procent av pantbrevets belopp i stämpelskatt, plus en expeditionsavgift på 375 kronor till Lantmäteriet. Finns det redan pantbrev i fastigheten som täcker hela lånebehovet slipper du kostnaden helt. Nedan går vi igenom hur pantbrev fungerar, vad de kostar och hur du räknar ut din egen kostnad.
Vad är ett pantbrev?
När du lånar pengar till ett husköp behöver banken en säkerhet för lånet, och den säkerheten är själva fastigheten. För att göra det formellt ansöker du om en inteckning hos Lantmäteriet, den statliga myndighet som ansvarar för svensk fastighets- och pantbrevsverksamhet. Som bevis på att inteckningen är beviljad utfärdar Lantmäteriet ett pantbrev, ett värdebevis som visar hur stort belopp i fastigheten som är pantsatt.
Pantbrevet finns i två former: som fysiskt dokument i pappersform, eller som datapantbrev, den digitala varianten som i dag är standard och förvaras i Lantmäteriets pantbrevsregister. Ett digitalt pantbrev är säkrare eftersom det inte kan förloras eller stjälas på samma sätt som ett papper, och det går snabbare att hantera när fastigheten byter ägare eller belånas på nytt.
Pantbrevet är knutet till fastigheten, inte till dig som ägare. Säljer du huset följer pantbreven med, och den nya ägaren tar över dem som säkerhet för sitt eget lån.
Vad kostar ett pantbrev?
Kostnaden för ett nytt pantbrev består av två delar. Den största delen är en stämpelskatt på 2 procent av pantbrevets belopp, avrundat nedåt till närmaste tusental kronor. Utöver stämpelskatten tillkommer en expeditionsavgift på 375 kronor till Lantmäteriet. Är det en juridisk person, till exempel ett aktiebolag, som ansöker om pantbrevet är stämpelskatten i stället 4,25 procent.
Många banker tar dessutom ut en egen administrativ avgift för att hjälpa till med ansökan, ofta några hundra kronor. Den avgiften varierar mellan långivare och är värd att fråga om i samband med bolåneansökan, eftersom den läggs till stämpelskatten och Lantmäteriets expeditionsavgift.
Så räknar du ut kostnaden
Ska du ta ut ett pantbrev på 1 000 000 kronor blir uträkningen så här:
- Stämpelskatt: 2 % av 1 000 000 kronor = 20 000 kronor.
- Expeditionsavgift: 375 kronor till Lantmäteriet.
- Total kostnad: 20 375 kronor, plus eventuell administrativ avgift från banken.
Behöver du i stället ett pantbrev på 500 000 kronor blir stämpelskatten 10 000 kronor, och totalsumman landar på 10 375 kronor. Ju större lån du behöver säkra med nya pantbrev, desto högre blir kostnaden eftersom stämpelskatten räknas i procent av beloppet.
Finns det redan pantbrev i fastigheten?
De flesta hus i Sverige har redan pantbrev sedan tidigare ägare tagit lån. Det är en fördel för dig som köpare: har fastigheten befintliga pantbrev tar du helt enkelt över dem, och behöver bara betala stämpelskatt för mellanskillnaden om ditt lånebehov är större än vad som redan finns intecknat.
Ett exempel: behöver du låna 1 200 000 kronor och det redan finns pantbrev på 900 000 kronor i fastigheten, behöver du bara ta ut ett nytt pantbrev på 300 000 kronor. Stämpelskatten blir då 6 000 kronor plus expeditionsavgiften, i stället för de dryga 24 000 kronor det hade kostat att inteckna hela beloppet från noll. Det är en av anledningarna till att engångskostnaderna vid ett bostadsköp kan skilja sig kraftigt mellan olika hus, även om köpeskillingen är densamma.
Pantbrev och lagfart – vad är skillnaden?
Pantbrev och lagfart hör ihop men är två olika saker. Lagfarten är beviset på att du äger fastigheten och registreras hos Lantmäteriet när köpet är klart, medan pantbrevet i stället är kopplat till lånet: det är säkerheten banken får i fastigheten. Båda kostar en egen stämpelskatt som betalas separat, lagfartens beräknas på köpeskillingen och pantbrevets på det belopp som ska intecknas. Det är alltså fullt möjligt att äga en fastighet utan pantbrev, om du köper kontant, men de allra flesta som tar ett bolån behöver båda delarna.
Så ansöker du om pantbrev
Ansökan om inteckning och pantbrev görs hos Lantmäteriet, men i praktiken sköter banken det mesta åt dig som en del av bolåneprocessen. Behöver du nya pantbrev tar banken fram en fullmakt som du signerar digitalt, och kostnaden för stämpelskatt och expeditionsavgift läggs sedan till i avräkningen när du tillträder bostaden. Vill du ansöka själv, till exempel om du redan äger fastigheten och vill belåna den ytterligare, går det att göra direkt via Lantmäteriets e-tjänst.
Pantbrev för bostadsrätt – gäller det på samma sätt?
Nej. En bostadsrätt räknas juridiskt som lös egendom, inte fast egendom, och saknar därför pantbrev i den mening som gäller för hus och fritidshus. I stället pantsätter du bostadsrätten direkt till banken när bolånet beviljas, och banken tar ut en pantsättningsavgift hos bostadsrättsföreningen. Den avgiften är oftast betydligt lägre än stämpelskatten för ett pantbrev, eftersom det inte finns någon inteckning hos Lantmäteriet inblandad.
Det är en av flera skillnader i totalkostnad mellan att köpa hus och bostadsrätt, och en anledning till att det är klokt att ha en ordentlig buffert för oväntade utgifter oavsett vilken boendeform du väljer.
Bra att veta om pantbrev
Några punkter som är bra att veta innan du tar ett nytt bolån eller köper en fastighet med befintliga pantbrev:
- Kolla vilka pantbrev som redan finns i fastigheten innan du räknar på lånekostnaden, det avgör om du behöver betala fullt belopp eller bara mellanskillnaden.
- Ett pantbrev försvinner inte när lånet är slutbetalt, det ligger kvar i fastigheten och kan användas igen vid framtida belåning.
- Digitala pantbrev är standard, men äldre fastigheter kan fortfarande ha pantbrev i pappersform som behöver hanteras separat.
Vanliga frågor och svar om pantbrev
Vad är skillnaden på pantbrev och lagfart? Lagfarten bevisar att du äger fastigheten, medan pantbrevet är säkerheten banken får för lånet. Båda kostar en stämpelskatt, men på olika belopp och genom separata ansökningar.
Måste jag ta ut nya pantbrev om huset redan har pantbrev? Nej, inte om de befintliga pantbreven täcker hela lånebehovet. Du betalar då bara stämpelskatt på mellanskillnaden.
Hur ansöker jag om pantbrev? Hos Lantmäteriet, ofta genom banken som en del av bolåneprocessen.
Har bostadsrätter pantbrev? Nej, du pantsätter i stället bostadsrätten direkt till banken, som tar ut en egen pantsättningsavgift.
Vanliga frågor
- Vad är skillnaden på pantbrev och lagfart?
- Lagfarten är beviset på att du äger fastigheten och registreras hos Lantmäteriet i samband med köpet. Pantbrevet är i stället kopplat till lånet: det är säkerheten banken får i fastigheten när du tar ett bolån. Båda kostar en stämpelskatt, men avgifterna beräknas på olika belopp och betalas separat.
- Måste jag ta ut nya pantbrev om jag köper ett hus som redan har pantbrev?
- Nej, inte om de befintliga pantbreven täcker hela ditt lånebehov. Du övertar dem som köpare och betalar bara stämpelskatt på mellanskillnaden om du behöver låna mer än vad som redan finns intecknat i fastigheten.
- Hur ansöker jag om pantbrev?
- Du ansöker om inteckning hos Lantmäteriet, antingen själv digitalt eller genom banken i samband med att du tar ett bolån. De flesta banker sköter ansökan åt dig som en del av bolåneprocessen och lägger till kostnaden i avräkningen vid tillträdet.
- Har bostadsrätter pantbrev?
- Nej, en bostadsrätt är lös egendom och saknar pantbrev i juridisk mening. I stället pantsätter du bostadsrätten till banken, som tar ut en pantsättningsavgift när lånet beviljas. Kostnaden är oftast lägre än stämpelskatten för ett hus.
