Dolda fel bostadsrätt: vad gäller när köparen hittar fel?

Dolda fel i bostadsrätt regleras av köplagen, inte av jordabalken som gäller vid husköp. En bostadsrätt är lös egendom, och därför är det i första hand överlåtelseavtalet och i andra hand köplagen som avgör vad som räknas som fel. Hittar du ett fel som fanns redan vid köpet, men som du inte kunde upptäcka, ska du reklamera det till säljaren inom skälig tid och senast två år efter tillträdet. Du kan då kräva att säljaren åtgärdar felet, få prisavdrag och i allvarliga fall häva köpet.

Begreppet dolt fel finns faktiskt inte i köplagen. Lagen talar om fel, det vill säga att bostaden avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta. I vardagligt tal, hos mäklare och jurister kallas det ändå dolda fel, och bedömningen liknar den för hus.

Vad räknas som dolda fel i bostadsrätt?

För att säljaren ska bli ansvarig brukar fyra kriterier prövas. Alla fyra måste vara uppfyllda:

1. Felet ska ha funnits vid köptillfället. Felet måste ha funnits i bostaden redan när överlåtelseavtalet skrevs, även om det visade sig först senare.
2. Felet ska inte ha gått att upptäcka. Det gäller vid en noggrann undersökning av bostaden. Fel som du borde ha upptäckt kan du inte åberopa.
3. Felet ska inte ha varit förväntat. Hänsyn tas till bostadens ålder, skick och pris. Ett uttjänt badrum i en äldre lägenhet som börjar läcka är därför inte alltid ett dolt fel.
4. Felet ska påverka marknadsvärdet. Felet ska vara så allvarligt att det hade påverkat priset om det varit känt innan köpet.

Utöver detta har du rätt att klaga om bostadsrätten inte stämmer med det du blivit lovad, till exempel om mäklaren uppgett 75 kvm och eftermätningen visar 70 kvm.

Köparens undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

Enligt Konsumentverket finns det ingen uttrycklig undersökningsplikt för bostadsrätter i köplagen. Men har du undersökt bostaden, eller låtit bli trots att säljaren eller mäklaren uppmanat dig, får du inte åberopa fel som du borde ha upptäckt. I praktiken är köparens undersökningsplikt därför lika långtgående som vid husköp.

En noggrann undersökning av bostaden innebär bland annat att du:

• spolar i kranar, tänder lampor och testar vitvarorna,
• tittar efter fuktfläckar, sprickor och missfärgningar, även bakom möbler och tavlor,
• är uppmärksam på lukt, eftersom ett fel som går att känna lukten av inte räknas som dolt,
• läser föreningens senaste årsredovisning och stämmoprotokoll, där planerade renoveringar och kända problem brukar framgå.

Det sista är lätt att missa. Undersökningsplikten omfattar även förhållanden i bostadsrättsföreningen, inte bara lägenheten. Upptäcker du tecken på fel utvidgas plikten, och då ska du gå vidare med en mer ingående undersökning.

Du kan anlita en besiktningsman, men en besiktning betyder inte automatiskt att undersökningsplikten är uppfylld. Gör undersökningen innan du lägger bud, som en del av hela köpprocessen för bostadsrätt.

Befintligt skick och friskrivning: vad gäller då?

De flesta bostadsrätter säljs i befintligt skick, alltså det skick lägenheten har när överlåtelseavtalet skrivs. Det gör det svårare att få något klassat som fel. Utöver att felet ska vara dolt krävs då att någon av tre förutsättningar är uppfylld:

• Lägenheten stämmer inte med uppgifter som säljaren lämnat före köpet.
• Säljaren har låtit bli att berätta om något väsentligt som säljaren måste antas ha känt till.
• Lägenheten är i väsentligt sämre skick än du med hänsyn till pris och omständigheter haft anledning att räkna med.

En säljare kan också friskriva sig från fel med en friskrivningsklausul i avtalet. Bostadsrätten kan ändå vara felaktig trots friskrivningen, till exempel om säljaren lämnat felaktiga uppgifter. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men får inte medvetet undanhålla kända fel. Det säljaren berättar före köpet kan du inte reklamera senare, så upplysningsplikten i praktiken skyddar båda parter.

Exempel på fel i bostadsrätt och vem som ansvarar

De vanligaste felen finns i våtrummen. Ofta handlar det om felaktigt utförda konstruktioner som till slut ger fukt, mögel och vattenskador.

Kan vara fel i bostadsrätt	Räknas normalt inte som fel
Badrum med fukt under klinkern trots fin yta	Läckage i ett gammalt badrum som nått sin livslängd
Elinstallation som inte är fackmannamässigt utförd	Normalt slitage och åldersrelaterade fel
Skadedjur eller mögel som dolts tillfälligt	Brister som syntes eller luktade vid visningen
Fel boyta eller ombyggnad som föreningen inte godkänt	Små fel som inte påverkar marknadsvärdet

Alla fel ska inte reklameras till säljaren. Fel i stammar, fasad och yttertak är normalt föreningens ansvar och anmäls till styrelsen. Fel i själva lägenheten, som ett dolt fel i badrummet, går du vidare med mot säljaren. Kolla stadgarna för att se var gränsen går.

Så reklamerar du fel i bostadsrätt

Reklamationen är det viktigaste steget. Gör du den för sent förlorar du rätten till ersättning.

1. Reklamera inom skälig tid. Tiden räknas från att du upptäckt felet eller borde ha upptäckt det. I praxis har fyra och en halv månader ansetts skäligt, medan sex månader ansågs för länge i ett fall. Senast måste du reklamera fel inom två år från tillträdet.
2. Gör det skriftligt. Skicka mejl eller rekommenderat brev till säljaren, så kan du bevisa att du reklamerat och när. Ange vad felet är och vad du kräver.
3. Dokumentera. Fotografera, spara mejl och ta in ett utlåtande från en fackman. Det är du som köpare som ska visa att det är ett fel.
4. Ta in flera offerter. Det ger underlag för hur stort prisavdraget eller ersättningen ska vara.

Köper du en nyproducerad bostadsrätt av ett företag gäller konsumentköplagen (2022:260) i stället, och då kan en treårsregel gälla.

Vad kan du kräva av säljaren?

Är felet ett fel enligt köplagen kan du kräva att säljaren åtgärdar det, eller att priset sänks i efterhand. Prisavdraget motsvarar ofta vad det kostar att åtgärda felet. Har säljaren varit vårdslös eller lovat något som inte stämde kan skadestånd bli aktuellt. Är felet väsentligt och visar sig inom ett år efter tillträdet kan du häva köpet, och då går bostaden tillbaka till säljaren. Har säljaren handlat svikligt, alltså medvetet dolt felet, kan hävning ske även senare.

Dolda fel i bostadsrätt jämfört med fel i hus

	Bostadsrätt	Hus (fastighet)
Lag	Köplagen	Jordabalken
Undersökningsplikt	Inte uttrycklig i lagen, men långtgående i praktiken	Långtgående, hela fastigheten
Säljaren ansvarar	Två år från tillträdet	Tio år från tillträdet

Säljarens ansvar är alltså betydligt kortare för en bostadsrätt. Läs mer om vad som gäller för dolda fel i hus om du jämför boendeformer.

Försäkring och hjälp vid tvist om dolda fel

Vanlig hemförsäkring täcker inte dolda fel. Det finns en försäkring för fel i bostadsrätt, men den tecknas av säljaren och hjälper säljaren att utreda köparens krav.

Bestrider säljaren reklamationen kan du vända dig till Bostadsrättsnämnden, vars beslut inte är bindande, eller till tingsrätten. En tvist om fel i bostadsrätt är ofta komplicerad, så det kan löna sig att anlita en jurist. Kontrollera först rättsskyddet i din hemförsäkring. Det kräver ofta att du haft försäkringen i minst två år och att tvisten gäller mer än ett halvt prisbasbelopp.

Vanliga frågor och svar om dolda fel i bostadsrätt

Hur lång tid har man på sig att reklamera? Skälig tid från att du upptäckt felet, och senast två år efter tillträdet.

Räknas ett gammalt badrum som läcker som dolt fel? Sällan. Är badrummet uttjänt med hänsyn till ålder och skick är läckaget förväntat.

Kan jag kräva ersättning om mäklaren lämnat fel uppgifter? Ja, om bostaden avviker från uppgifterna kan det vara ett fel även när bostaden sålts i befintligt skick.