Nyckeltal för en bostadsrättsförening är sju jämförbara siffror som ska stå i varje brf:s årsredovisning: årsavgift per kvm, skuldsättning per kvm (två varianter), sparande per kvm, räntekänslighet, energikostnad per kvm och årsavgifternas andel av intäkterna. Tillsammans visar de hur belånad föreningen är, hur mycket den sparar till underhåll och hur hårt en ränteuppgång skulle slå mot avgiften. Kraven gäller från räkenskapsåret 2023 och syftar till att köpare och medlemmar enkelt ska kunna jämföra föreningar.
Ett enskilt nyckeltal säger sällan allt. En hög skuld kan vara helt rimlig i en nybyggd förening, medan en låg årsavgift kan dölja att föreningen sparar för lite. Läs därför siffrorna ihop och över flera år.
Vilka nyckeltal måste en bostadsrättsförening redovisa?
Den 1 januari 2023 trädde flera lagändringar i kraft som hörde till propositionen Tryggare bostadsrätt. Enligt 6 kap. 3 a § årsredovisningslagen ska föreningen redovisa fem nyckeltal i förvaltningsberättelsen. Bokföringsnämnden beslutade i december 2023 om ytterligare två. Totalt blir det sju:
- Årsavgift per kvm upplåten med bostadsrätt
- Skuldsättning per kvm (total yta)
- Skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt
- Sparande per kvm
- Räntekänslighet
- Energikostnad per kvm
- Årsavgifternas andel i procent av totala rörelseintäkter
Nyckeltalen ska lämnas för räkenskapsåret och de tre föregående åren. De behövde inte räknas fram bakåt när reglerna kom, så i många föreningar fylls tabellen på år för år. Samtidigt blev en kassaflödesanalys obligatorisk, och går föreningen med förlust ska styrelsen förklara hur framtida kostnader ska finansieras.
Riktvärden för nyckeltalen
Tabellen sammanfattar vad bankerna räknar som bra värden och när det är läge att granska närmare. Siffrorna är tumregler, inte gränser i lag.
| Nyckeltal | Bra värde (SBAB) | Titta närmare (SBAB) | SEB/HSB |
|---|---|---|---|
| Skuldsättning per kvm | under 6 000 kr | över 10 000 kr | 0–8 000 kr bra, se upp över 15 000 kr |
| Sparande per kvm | över 250 kr | under 130 kr | över 200 kr bra, se upp under 120 kr |
| Räntekänslighet | under 6 % | över 10 % | 0–5 % bra, se upp över 10 % |
| Energikostnad per kvm | under 200 kr | över 250 kr | cirka 200 kr normalt |
| Årsavgift per kvm | under 850 kr | över 1 000 kr | 500–800 kr vanligt, se upp över 1 000 kr |
| Årsavgifternas andel av intäkterna | över 90 % | under 85 % | – |
Skuldsättning per kvadratmeter: hur belånad är föreningen?
Skuldsättningen är föreningens räntebärande skulder till kreditinstitut delat med ytan. Föreningen ska redovisa två varianter. Den ena slår ut skulden på den totala ytan, alltså även hyresrätter och affärslokaler. Den andra räknar bara på kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, och det är oftast den du använder för att jämföra föreningar med varandra.
Bostadsrätterna bedömer att en skuldsättning över 10 000 kr per kvm är hög och att 15 000 kr är mycket hög. Nya föreningar ligger i regel högre än äldre, eftersom de inte hunnit amortera. En äldre förening kan också ha höjt skulden efter ett stambyte eller en takomläggning, och då behöver det inte vara negativt. Äger föreningen hyresrätter kan de ses som dolda tillgångar som går att sälja som bostadsrätter längre fram. Vill du gå djupare i hur skulden bedöms har Minkapital en separat genomgång av belåningsgrad i brf.
Sparande per kvadratmeter: räcker pengarna till underhållet?
Sparandet visar hur stort överskott föreningen har från den löpande verksamheten att lägga på framtida underhåll. Det räknas fram genom att ta årets resultat och lägga tillbaka avskrivningar, utrangeringar och kostnadsfört planerat underhåll, och sedan dela det justerade resultatet med den totala ytan. Därför kan en förening med minusresultat på sista raden ändå visa ett positivt sparande.
Handelsbanken och Bostadsrätterna anger 200–300 kr per kvm som nivån för en förening med god ekonomi. Två saker är bra att känna till:
- Amortering syns inte i nyckeltalet. Föreningar sparar ofta genom att betala av sina lån, men det spelar ingen roll för sparandet per kvm.
- Titta på flera år. En enskild stor kostnad kan sänka sparandet ett år. Jämför med föreningens underhållsplan för att se om nivån räcker till de renoveringar som väntar.
Räntekänslighet: vad händer med avgiften när räntan stiger?
Räntekänsligheten visar hur många procent årsavgiften behöver höjas för att behålla kassaflödet om den genomsnittliga räntan på föreningens lån stiger med 1 procentenhet. Formeln är föreningens räntebärande skulder delat med årsavgifterna. Har föreningen en räntekänslighet på 15 procent behöver avgiften alltså höjas med 15 procent om räntan stiger 1 procentenhet, enligt Handelsbankens exempel.
Under 6 procent är bra enligt SBAB, medan över 10 procent är en signal att granska ekonomin extra noga. Har föreningen hyresintäkter från lokaler kan en del av ökningen täckas av dem, så att höjningen för medlemmarna blir mindre. Det här nyckeltalet är särskilt viktigt för dig som köpare, eftersom det direkt påverkar din månadskostnad. Läs också om hur räntan på ditt eget bolån samverkar med föreningens avgift.
Årsavgift per kvadratmeter och årsavgifternas andel i procent av totala rörelseintäkter
Årsavgiften per kvm är föreningens totala intäkt från bostadsrätterna delat med ytan som är upplåten med bostadsrätt. I årsavgiften räknas även individuellt debiterad el, värme och vatten (IMD) med, liksom tillval som ingår i avgiften, till exempel bredband. Enligt HSB är 500–800 kr per kvm och år en vanlig nivå.
En låg avgift är bra om den beror på låg skuldsättning eller höga intäkter från lokaler. Beror den på att föreningen sparar för lite kan den bli dyr senare, när en stor renovering kräver en kraftig höjning eller ett kapitaltillskott från medlemmarna.
Årsavgifternas andel visar hur stor del av föreningens totala rörelseintäkter som kommer från medlemmarnas avgifter. En hög andel betyder att föreningen inte är beroende av lokalhyror som kan försvinna om en hyresgäst flyttar. En lägre andel är inte automatiskt dåligt, men då är det värt att se över hur säkra hyresintäkterna är.
Energikostnad per kvadratmeter
Energikostnaden är föreningens totala kostnad för uppvärmning, el och vatten under ett år delat med den totala ytan. Kostnader som vidaredebiteras medlemmarna ska räknas med. Värdet bör enligt Handelsbanken ligga mellan 200 och 250 kr per kvm. Ingår till exempel inte värmen i avgiften ska föreningen kommentera varför nyckeltalet avviker. Ett högt värde kan tyda på ett energislukande hus, men också på höga elpriser ett enskilt år.
Var hittar du nyckeltalen i årsredovisningen och kassaflödesanalysen?
Nyckeltalen står i förvaltningsberättelsen, i flerårsöversikten, oftast i tabellform. Där ser du utvecklingen över upp till fyra år. Kontrollera samtidigt några delar till i årsredovisningen:
- Kassaflödesanalysen visar hur mycket pengar som faktiskt kommit in och gått ut. Ett positivt kassaflöde från den löpande verksamheten är ett gott tecken.
- Kommentaren till ett eventuellt underskott, som numera är obligatorisk.
- Uppgiften om tomträtt: om föreningen inte äger marken ska det framgå när avgälden ska omförhandlas.
Ytorna i nyckeltalen hämtas från fastighetstaxeringen. Enligt revisorer som Tidningen Balans intervjuat är felkällorna oftast att underhållskostnader bokats på fel konto eller att stora garageytor räknats in, vilket kan få föreningens ekonomi att se bättre ut än den är.
Så tolkar du nyckeltalen i en brf: ekonomisk helhetsbild
Ta ett exempel. Föreningen A har en skuldsättning på 12 000 kr per kvm, men byggdes för få år sedan, sparar 280 kr per kvm och har en räntekänslighet på 9 procent. Föreningen B har bara 4 000 kr i skuld per kvm men sparar 90 kr per kvm, och fastigheten närmar sig ett stambyte. B ser billigare ut, men det är A som har marginalerna.
Några frågor att ställa när du läser nyckeltalen:
- Är skulden hög därför att huset är nytt eller nyrenoverat, eller därför att underhållet skjutits upp?
- Räcker sparandet till det som står i underhållsplanen?
- Hur mycket skulle din avgift öka om räntan steg 1 procentenhet?
- Har siffrorna blivit bättre eller sämre de senaste åren?
Nyckeltalen är ett av de viktigaste stegen när du ska köpa bostadsrätt. Kontrollera också om det är en äkta förening, eftersom en oäkta bostadsrättsförening beskattas annorlunda och det påverkar ekonomin.
Vanliga misstag när du jämför föreningar
Att stirra på en siffra. Låg skuld eller låg avgift är inte detsamma som god ekonomi. Det är kombinationen av skuld, sparande och fastighetens skick som avgör.
Att lita på soliditeten. Soliditet nämns ofta men är missvisande för brf:er. Eftersom det egna kapitalet till stor del består av insatser kopplade till det bokförda värdet får gamla föreningar ofta låg soliditet trots god ekonomi.
Att glömma hyresrätterna. Har föreningen många hyresrätter skiljer sig de två skuldsättningsmåtten åt. Titta då på skulden per kvm total yta, och fråga styrelsen om planer på att ombilda lägenheterna.
Vanliga frågor
- Vilka nyckeltal måste en bostadsrättsförening redovisa?
- Sju stycken: årsavgift per kvm upplåten med bostadsrätt, skuldsättning per kvm, skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt, sparande per kvm, räntekänslighet, energikostnad per kvm och årsavgifternas andel av de totala rörelseintäkterna. Fem kommer från årsredovisningslagen och två från Bokföringsnämndens regler.
- Vad är en bra skuldsättning per kvm i en brf?
- SBAB räknar under 6 000 kr per kvm som ett bra värde och över 10 000 kr som en signal att titta närmare. SEB och HSB anger 0 till 8 000 kr som bra och varnar över 15 000 kr. Nyproduktion har nästan alltid högre skuld än äldre föreningar.
- Vad betyder räntekänslighet i en bostadsrättsförening?
- Räntekänsligheten visar hur många procent årsavgiften behöver höjas om räntan på föreningens lån stiger med 1 procentenhet. Den räknas ut som föreningens räntebärande skulder delat med årsavgifterna. Under 6 procent är bra enligt SBAB, över 10 procent bör du granska.
- Var hittar jag nyckeltalen i årsredovisningen?
- I förvaltningsberättelsen, i den så kallade flerårsöversikten. Där ska nyckeltalen stå för det senaste räkenskapsåret och de tre föregående åren, så att du kan se utvecklingen över tid.
