Köpa bostadsrätt: steg för steg, kostnader och tips inför köpet

Att köpa bostadsrätt går till i sju steg: du skaffar lånelöfte, går på visningen, granskar föreningens ekonomi, lägger bud, skriver överlåtelseavtal och betalar handpenning, blir godkänd som medlem och betalar resten på tillträdet. Utöver priset behöver du minst 10 procent i kontantinsats, några tusenlappar i avgifter till föreningen och utrymme i budgeten för både bolån och månadsavgift.

Vad köper du när du köper en bostadsrätt?

En bostadsrätt är inte en lägenhet du äger. Det är föreningen som äger fastigheten, och du köper rätten att bo i lägenheten med obegränsad tid. Samtidigt blir du medlem i bostadsrättsföreningen och delägare i dess ekonomi, med rösträtt på stämman.

Det får två praktiska följder. Du ansvarar för det inre underhållet, alltså väggar och golv, köket och badrummet. Föreningen ansvarar för huset, taket, stammarna och de gemensamma utrymmena. Och föreningens lån, renoveringar och driftskostnader betalar medlemmarna tillsammans, via månadsavgiften.

Så går det till att köpa bostadsrätt steg för steg

1. Ansök om lånelöfte och bolån. Banken prövar din inkomst och dina utgifter och lovar att låna dig en viss summa. Löftet gäller en begränsad tid, ofta sex månader, och banken kan ändå neka lånet om lägenheten inte motsvarar lånebeloppet.
2. Bevaka och gå på visningen. Undersök bostaden noga och be mäklaren om årsredovisningen, stadgarna och den ekonomiska planen om det är en ny förening.
3. Granska föreningens ekonomi. Det här är det viktigaste steget vid köp av bostadsrätt, mer om det nedan.
4. Lägg bud. Sätt ditt tak innan budgivningen börjar och håll dig till det. Ett bud är inte bindande förrän du skrivit under.
5. Skriv överlåtelseavtal och betala handpenning. Avtalet ska vara skriftligt och innehålla pris, lägenhet och tillträdesdag. Handpenningen är normalt tio procent av köpeskillingen.
6. Bli godkänd som medlem. Styrelsen prövar dig efter kontraktsskrivningen. Banken registrerar samtidigt pantsättningen hos föreningen.
7. Tillträde. Du betalar resten av köpeskillingen, får nycklarna och flyttar in.

Ska du köpa eller sälja först?

Har du redan en bostad behöver du bestämma ordningen. Köper du först vet du var du ska bo, men riskerar dubbla boendekostnader om försäljningen drar ut på tiden. Säljer du först vet du exakt vad du har att röra dig med, men kan behöva ett tillfälligt boende. Har du pengarna bundna i den gamla bostaden kan banken ge ett handpenningslån eller ett överbryggningslån, som löses när försäljningen är klar.

Hur mycket kostar det att köpa en lägenhet? Bolån, månadsavgiften och avgifter

Priset på lägenheten är den största posten men inte den enda. Så här ser kostnaderna ut:

Kostnad	Ungefärlig nivå	När
Kontantinsats	Minst 10 % av priset	Handpenning vid kontrakt, resten på tillträdet
Handpenning	Normalt 10 % av köpeskillingen	Vid överlåtelseavtalet
Överlåtelseavgift	Högst 1 480 kr (2,5 % av prisbasbeloppet 2026)	Efter tillträdet, enligt stadgarna
Pantsättningsavgift	Högst 592 kr (1 % av prisbasbeloppet)	När bolånet registreras
Besiktning	Några tusenlappar, frivilligt	Före köpet
Månadsavgift	Varierar per förening	Varje månad
Bolån	Ränta plus amortering på 1–2 % per år	Varje månad
Bostadsrättsförsäkring	Några hundralappar per år	Från tillträdet

Du får låna högst 90 procent av bostadens värde. Att låna även till kontantinsatsen ger högre ränta, eftersom bostaden inte står som säkerhet för den delen. Läs mer om de två föreningsavgifterna i guiderna om överlåtelseavgift och pantsättning av bostadsrätt. Jämfört med att köpa hus slipper du lagfart och pantbrev, som kan kosta tiotusentals kronor.

Räkna alltid på den totala månadskostnaden: ränta, amortering, månadsavgift, el och hemförsäkring. Ett billigt pris med hög avgift kan bli dyrare än en dyrare lägenhet i en förening med låg skuld.

Läs bostadsrättsföreningens ekonomi innan du köper: 7 saker att kolla

Föreningens ekonomi styr hur månadsavgiften utvecklas, och du ärver föreningens lån i proportion till din andel. Gå igenom årsredovisningen med den här checklistan:

• Föreningens lån i kr/kvm. Hög skuld per kvadratmeter gör avgiften känslig när räntan stiger.
• Sparande till underhåll i kr/kvm. Finns en underhållsplan, och sätter föreningen av pengar enligt den?
• Resultat och kassaflöde. Går föreningen med underskott år efter år behöver den höja avgiften eller låna.
• Kommande renoveringar. Ett planerat stambyte innebär ofta högre avgift, och ditt nyrenoverade badrum kan rivas ut.
• Äger föreningen marken eller är det tomträtt? Tomträttsavgälden kan gå upp kraftigt när avtalet omförhandlas.
• Lokaler och hyresintäkter. Kommer en stor del av intäkterna från uthyrning är föreningen beroende av att hyresgästerna stannar.
• Äkta eller oäkta förening? I en oäkta bostadsrättsförening gäller andra skatteregler, och du kan inte få uppskov med skatten när du säljer.

Läs också stadgarna. Där står bland annat vem som betalar överlåtelseavgiften och vilka regler som gäller om du vill hyra ut lägenheten i andra hand.

Tips inför visningen: vad ska du fråga och tänka på?

Som köpare har du undersökningsplikt. Fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning kan du inte kräva ersättning för efteråt. Titta under mattor och bakom tavlor, skruva på kranarna, spola i toaletten och kolla fönster och vitvaror. Är du osäker kan du anlita en besiktningsman, även om det är ovanligare än vid husköp.

Dolda fel, som inte gick att upptäcka, regleras av köplagen och kan reklameras i upp till två år efter köpet. Skillnaden mot hus är stor: där gäller jordabalken och längre frister, vilket vi går igenom i guiden om dolda fel i hus.

Bra frågor till mäklaren eller säljaren:

• Planerar föreningen att höja eller sänka månadsavgiften?
• Vad ingår i avgiften, till exempel bredband, värme eller parkering?
• Har lägenheten renoverats, och i så fall av vem och med tillstånd?
• Finns det förråd, tvättstuga och cykelrum?
• Varför säljer ni, och hur trivs grannarna?

Köpa nyproduktion: vad är viktigt att veta?

Köper du nyproduktion skriver du först ett bokningsavtal och betalar en bokningsavgift, ibland upp till två år innan du flyttar in. Därefter kommer ett förhandsavtal och till sist ett upplåtelseavtal, då du formellt blir medlem. Föreningen är ny, så du granskar den ekonomiska planen i stället för en årsredovisning. Eftersom lånelöftet bara gäller en begränsad tid behöver du oftast söka ett nytt närmare tillträdet.

Vanliga misstag när du köper lägenhet

Att bara titta på priset

Ett lägre pris kompenseras ofta av hög avgift eller hög skuld i föreningen. Jämför alltid boendekostnaden per månad, inte bara utropspriset.

Att hoppa över årsredovisningen

Många köpare läser objektsbeskrivningen men inte årsredovisningen. Det är där stambyten, lån och underskott syns.

Att budgetera för snävt

Räkna med att räntan kan stiga och att avgiften kan höjas. En buffert gör att ett oväntat avgiftslyft inte välter ekonomin.

Att inte jämföra med att hyra

Planerar du att flytta inom ett par år kan det vara billigare att fortsätta hyra. Väg för- och nackdelar i guiden hyra eller köpa bostad.