Kapitaltillskott: så fungerar det i en bostadsrättsförening (BRF)

Kapitaltillskott i en bostadsrättsförening (brf) innebär att medlemmarna tillför kapital som stärker föreningens ekonomi, oftast genom att föreningens lån amorteras. Det finns två sorter: direkt kapitaltillskott, där du betalar in pengar, och indirekt kapitaltillskott, där föreningen amorterar med sina egna intäkter. Båda ger dig avdrag i deklarationen när du säljer bostadsrätten, och avdraget minskar vinstskatten.

Vad är kapitaltillskott i en bostadsrättsförening?

Föreningen finansierar ofta sin fastighet med lån, och räntekostnaderna slår direkt mot medlemmarnas avgifter. Med kapitaltillskott minskar skulden eller så finansieras större projekt utan nya lån. Pengarna kan användas för att amortera på föreningens lån, betala en större renovering eller ny-, till- och ombyggnad. Det ger lägre räntekostnader och mindre risk för avgiftshöjningar. Läs gärna om hur en bostadsrättsförening bildas och styrs om du vill ha grunderna först.

Två typer av kapitaltillskott: vad innebär direkt kapitaltillskott?

Ett direkt kapitaltillskott innebär i praktiken att en del av föreningens lån flyttas över på medlemmarna. Det kräver ett stämmobeslut om att höja insatserna. Huvudregeln är att alla röstberättigade medlemmar är eniga. Saknas enighet kan stämman besluta med kvalificerad majoritet, men då måste hyresnämnden godkänna beslutet. Medlemmar som röstat nej eller uteblivit får sin sak prövad där.

Tillskottet är knutet till medlemmen, inte till lägenheten, och bokförs som bundet eget kapital i föreningen. Det är alltså inget lån till föreningen. Många medlemmar tar ett eget lån för att betala sin del, och då kan de göra ränteavdrag för räntan på det lånet, något föreningen själv inte får göra på sina räntekostnader.

Vad innebär indirekt kapitaltillskott? Amorteringar som räknas

Det indirekta kapitaltillskottet uppstår när föreningen amorterar på sina lån med pengar från den egna verksamheten, till exempel avgifter och hyror. Du behöver inte betala in något extra. En del av din månadsavgift går till amortering, och den delen räknas som ditt kapitaltillskott.

Bara amorteringar med pengar från verksamheten räknas. Föreningen kan alltså inte ta upp ett nytt lån och amortera bort det för att skapa kapitaltillskott. Insatsmedel och upplåtelseavgifter från nya bostadsrätter räknas inte heller. Fördelningen mellan medlemmarna bygger på andelstal, hur länge du har bott där och din ägarandel i bostadsrätten.

Så räknas kapitaltillskottet ut

Formeln för indirekt kapitaltillskott är föreningens avdragsgilla amorteringar under din boendetid multiplicerat med bostadsrättens andelstal och din ägarandel. Här är två räkneexempel:

Exempel	Uträkning	Kapitaltillskott
Föreningen amorterar 100 000 kr per år, andelstal 10 %, 5 år, du äger hälften	5 × 100 000 × 10 % × 50 %	25 000 kr
Föreningen amorterar 1 000 000 kr totalt, andelstal 1,5 %, plus 100 000 kr direkt tillskott	(1 000 000 × 0,015) + 100 000	115 000 kr

Direkt kapitaltillskott läggs ihop med det indirekta. Betalar två delägare in 100 000 kr tillsammans och äger hälften var, blir varje persons del 50 000 kr.

Vad gäller vid försäljning? Avdrag i deklarationen

När du säljer bostadsrätten får du en kontrolluppgift (KU55) från föreningen med ditt totala kapitaltillskott, ofta via den ekonomiska förvaltaren. Beloppet drar du av på blankett K6 hos Skatteverket, och det minskar vinsten som skatten räknas på. Vinstskatten är 22 procent, så i det första exemplet ovan sparar du 5 500 kr på ett tillskott på 25 000 kr.

Avdraget gäller bara vid försäljning och är personligt. Sålde du med förlust har du ingen vinst att räkna av mot. Tänk på det när du jämför att hyra eller köpa bostad, eftersom tillskottet är en del av vad du får tillbaka först den dag du flyttar.

Kan föreningen ha flera andelstal? Frivilligt kapitaltillskott

Vid frivilligt kapitaltillskott väljer en medlem att lösa sin egen del av föreningens lån. Då får föreningen flera andelstal: ett för ägandet, ett för driftskostnader och ett för kapitalkostnaden. Sådana differentierade andelstal måste stå i stadgarna, så det krävs en stadgeändring. Föreningen får två avgiftsserier på avin, en för dem som har löst sin del och en för dem som inte har det.

Räkna med att det lönar sig främst när beloppet är stort. Om tio medlemmar betalar in 100 000 kr var och lånet minskar med en miljon kronor sparar föreningen bara cirka 50 000 kr per år vid fem procents ränta, vilket är drygt 400 kr i månaden per medlem. Föreningen kan dessutom ha förhandlat en bättre ränta än vad du får själv, så jämför med hur bunden eller rörlig bolåneränta slår för dig.

Vad kan föreningen göra för att maximera medlemmarnas kapitaltillskott?

Förvaltare pekar på två knep. Kostar underhåll eller en investering mer än 3 000 kr per lägenhet bör föreningen låna pengarna i stället för att ta dem ur kassan, även om det finns pengar där. Tas pengarna direkt från kontot ger det inget kapitaltillskott. Föreningen bör också amortera överskottet minst en gång per år, så att medlemmar som flyttar under året får med sin del. Förvaltarna räknar med att 22 procent av det som amorteras blir ren vinst för medlemmen vid försäljning, förutsatt att bostadsrätten har ökat i värde.

Kapitaltillskott i aktiebolag: en annan betydelse

Ordet används också i aktiebolag, men då handlar det om något annat. Om det egna kapitalet understiger hälften av aktiekapitalet kan ägarna skjuta till pengar genom aktieägartillskott, eller bolaget kan göra en nyemission. Det har ingenting med bostadsrätter eller avdrag vid försäljning att göra.