Att sälja bostadsrätt går till så här: du låter två eller tre mäklare värdera lägenheten, väljer en av dem, förbereder bostaden inför fotografering och visning, tar emot bud och skriver ett överlåtelseavtal med köparen. Sedan ska bostadsrättsföreningen godkänna köparen som medlem innan affären är giltig, och på tillträdesdagen löses dina lån och du får resten av pengarna. Räkna med mäklararvode, Hemnetannons och flyttstädning som kostnader, och med att deklarera försäljningen året efter.
Så går det till att sälja bostadsrätt steg för steg
- Planera i tid. Ta reda på vad bostaden är värd, vilka lån du har och om du ska köpa först eller sälja först.
- Välj rätt mäklare. Boka in 2–3 mäklare för värdering och jämför arvode, upplägg och vad som ingår.
- Värdering och pris. Mäklaren bedömer marknadsvärdet utifrån tidigare försäljningar i området och föreslår ett utgångspris.
- Förbered bostaden. Rensa, laga småfel och städa inför fotografering. Bilderna är en stor del av annonsen.
- Annons och visning. Bostaden läggs ut till salu på Hemnet och Booli. Ha gärna minst två visningar.
- Budgivning. Spekulanter lägger bud via mäklaren. Läs mer om hur budgivningen fungerar och varför ett bud inte är bindande.
- Kontrakt. När ni skriver köpekontraktet, som för bostadsrätt kallas överlåtelseavtal, blir affären bindande. Köparen betalar normalt 10 procent i handpenning.
- Medlemskap. Styrelsen prövar köparen som medlem.
- Tillträde. Köparen betalar resten, ditt lån löses och du lämnar över nycklarna till en tom och flyttstädad lägenhet.
Vad kostar det att sälja en bostadsrätt?
| Kostnad | Vem betalar | Kommentar |
|---|---|---|
| Mäklararvode | Säljaren | Fast arvode eller procent av priset, går att förhandla |
| Hemnetannons | Säljaren | Ingår oftast inte i mäklararvodet |
| Överlåtelseavgift | Enligt stadgarna | Oftast köparen, ibland säljaren |
| Styling och fotografering | Säljaren | Ibland i mäklarens paket |
| Flyttstädning | Säljaren | Ska vara klar före tillträde |
| Vinstskatt | Säljaren | 22 procent av vinsten |
Mäklaren drar normalt sitt arvode från handpenningen innan resten betalas ut till dig. Vem som står för överlåtelseavgiften avgör föreningens stadgar, så kolla dem innan du räknar på vad affären ger. Vill köparen göra en besiktning kostar en standardbesiktning av en bostadsrätt ungefär 4 000–5 000 kronor, en kostnad som oftast hamnar hos köparen.
Ska du ta hjälp av mäklare eller sälja bostad privat?
De flesta tar hjälp av en mäklare. En viktig orsak är att Hemnet bara tar emot annonser från registrerade fastighetsmäklare, och det är där köparna letar. Mäklaren sköter också värdering, visningen, budgivningen och kontraktet.
Säljer du privat sparar du mäklararvodet men får göra allt själv. Då gäller samma formkrav: överlåtelseavtalet måste vara skriftligt och undertecknat av båda parter. Muntliga avtal och digitalt signerade avtal är inte giltiga vid överlåtelse av bostadsrätt.
Medlemskap i bostadsrättsföreningen: hur lång tid tar det?
En bostadsrättsförsäljning är inte klar förrän köparen har fått medlemskap. Styrelsen prövar ansökan, ofta på nästa styrelsemöte, och det brukar ta tre till fyra veckor. Överlåtelsen ska anmälas skriftligt till föreningen.
Tänk också på att:
- Lösa pantsättningen. Har du bolån med bostadsrätten som säkerhet löses lånet på tillträdesdagen, och banken avregistrerar sin pantsättning av bostadsrätten hos föreningen.
- Betala månadsavgifter. Inga obetalda månadsavgifter eller andra skulder till föreningen får finnas kvar.
- Ta fram uppgifter. Mäklaren behöver lägenhetsnummer, ytan och föreningens årsredovisning. Lägenhetsnumret står på din avi eller i avtalet från när du köpte.
Frågor om ditt ansvar mot köparen efter försäljningen
Köparen har undersökningsplikt och kan inte klaga på fel som syns vid en noggrann undersökning. Du som säljare har upplysningsplikt för fel du känner till. För dolda fel i bostadsrätten, alltså fel som inte gick att upptäcka, kan du bli ansvarig i upp till två år efter försäljningen.
Skriv in i överlåtelseavtalet vad som ingår och inte ingår i köpet, till exempel vitvaror, garderober och lampor. Det förebygger eventuella tvister mellan köpare och säljare.
Vinst, skatt och blankett K6 i deklarationen
Du ska deklarera försäljningen året efter att du sålde, senast 2 maj. En privatbostadsrätt deklareras på blankett K6. Vinsten är försäljningspriset minus inköpspriset, förbättringsutgifter och kostnader som mäklararvodet. På vinst betalar du 22 procent i vinstskatt. Har du sålt med förlust får du dra av 50 procent av förlusten.
Köper du en ny bostad kan du begära uppskov med skatten. Uppskov kräver att du varit folkbokförd i den sålda bostaden minst ett år i följd närmast före försäljningen, eller tre av de senaste fem åren. Minsta uppskovsbelopp är 50 000 kronor. Har du sedan tidigare uppskov från ett tidigare köp ska det återföras när du säljer, om du inte för det vidare till nästa bostad med ett nytt uppskov.
Sälja först eller köpa först?
Säljer du först vet du exakt hur mycket pengar du har, men riskerar att stå utan bostad. Köper du först får du den bostad du vill ha, men kan få betala två lån och två månadsavgifter om försäljningen drar ut på tiden. Säljer du först kan du försöka förhandla fram ett senare tillträde, så att du hinner hitta nästa bostad.
Vad kan vara en utväg om du inte kan sälja?
Går lägenheten inte att sälja trots sänkt pris finns en sista utväg i bostadsrättslagen: att avsäga sig bostadsrätten och lämna tillbaka den till föreningen. Det ska göras skriftligt, och har du lån krävs oftast bankens godkännande. Föreningen kan sedan besluta att lägenheten ska upphöra att vara bostadsrätt och i stället hyras ut som hyresrätt.
Viktigt att tänka på inför din bostadsförsäljning
- Välja mäklare enbart på lägst arvode. Jämför också hur mäklaren tänker kring pris, visning och marknadsföring.
- Glömma kostnaderna i kalkylen. Arvode, annons och skatt äter av vinsten, särskilt om du säljer kort tid efter köpet.
- Hoppa över förberedelserna. En städad och rensad bostad syns på bilderna och vid visningen.
Vanliga frågor
- Hur länge måste man ha ägt en bostadsrätt innan man får sälja den?
- Det finns ingen minsta ägartid. Du kan sälja bostadsrätten när du vill, men köparen måste godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen. Har du bott kortare tid än ett år kan du däremot inte få uppskov med skatten på vinsten.
- Vem betalar överlåtelseavgiften när man säljer en bostadsrätt?
- Det står i föreningens stadgar. Ofta är det köparen som betalar, men stadgarna kan lägga avgiften på säljaren. Kontrollera stadgarna innan du räknar på vad försäljningen ger dig.
- Kan jag ångra mig när jag har bestämt mig för att sälja?
- Ja, fram till att ni skriver under överlåtelseavtalet. Ett bud är inte bindande och mäklaren har ingen rätt till provision om ingen affär blir av. Efter underskriften kan du inte dra dig ur utan köparens skriftliga godkännande.
- Hur mycket skatt betalar man när man säljer en bostadsrätt med vinst?
- Skatten är 22 procent av vinsten för en privatbostadsrätt. Vinsten är försäljningspriset minus inköpspriset, förbättringsutgifter och kostnader för försäljningen, som mäklararvodet. Går du med förlust får du dra av 50 procent av förlusten.
