Bostadsrättsförening ansvar: vem betalar vad i din bostadsrätt?

I en bostadsrättsförening är ansvaret uppdelat i det inre och det yttre. Du som bostadsrättshavare ansvarar för lägenhetens inre, alltså ytskikt på golv, väggar och tak, inredning och synliga installationer. Föreningen ansvarar för allt utanför lägenheten: stomme, tak, fasad, gemensamma utrymmen och de ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som tjänar fler än en lägenhet. Styrelsen förvaltar föreningen och beslutar om underhållet för medlemmarnas räkning.

Grunden finns i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen. Lagen är kortfattad, så den exakta gränsdragningen står i föreningens stadgar. Läser du bara en sak innan du renoverar eller anmäler en skada, läs stadgarna.

Vem ansvarar för vad i en bostadsrättsförening?

Tabellen visar den vanligaste fördelningen, så som den ser ut i bland annat HSB:s normalstadgar. Din förening kan ha andra regler.

Del av huset	Bostadsrättshavaren	Föreningen
Ytskikt på golv, väggar och innertak	✅
Tätskikt och fuktspärr i våtrum	✅
Inredning, vitvaror, sanitetsporslin	✅
Icke bärande väggar	✅
Synliga rör, vattenkran, klämring till golvbrunn	✅
Målning av radiatorer	✅
Stomme och bärande väggar		✅
Yttertak och fasad		✅
Stammar och dolda ledningar till fler än en lägenhet		✅
Golvbrunn, radiatorer, ventilationskanaler		✅
Gemensamma utrymmen (trapphus, tvättstuga, källare, gård)		✅

Vad ansvarar du som bostadsrättshavare för i lägenheten?

Enligt bostadsrättslagen ska du på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna. Det gäller även mark om sådan ingår i upplåtelsen, till exempel en uteplats. Underhållsansvaret omfattar, om stadgarna inte säger annat, löpande underhåll, reparationer och byte av inredning och material när det behövs.

I praktiken betyder det att du ansvarar för:

• ytskikt, inklusive fuktspärr i våtrum och den underliggande behandling som behövs för att lägga ytskiktet fackmässigt,
• allt som är synligt, som synliga rör, icke bärande väggar, fönster och dörrar (utom målning av de delar som syns utifrån),
• inredning som köksutrustning, vitvaror och sanitetsporslin,
• klämringen till golvbrunnen och vattenkranen.

Du har också en tillsynsskyldighet: du ska se till att skador inte uppstår och anmäla fel till styrelsen direkt. Egna installationer som avviker från föreningens standard är alltid ditt ansvar, och ansvaret följer med till nästa ägare när du säljer. Tänk på det när du köper en bostadsrätt där säljaren byggt om.

Föreningens försäkring täcker oftast byggnaden men inte dina tillhörigheter. Se därför till att ha en hemförsäkring med bostadsrättstillägg, särskilt om stadgarna lägger stort underhållsansvar på medlemmarna.

Bostadsrättsföreningens ansvar: vad ingår?

Föreningen har huvudansvaret för huset och ska hålla lägenheter, hus och mark i gott skick i den mån det inte är medlemmarnas ansvar. Hit hör byggnadens stomme med bärande väggar, yttertak, fasader och gemensamma utrymmen som trapphus, tvättstugor och källare. Det yttre underhållet ligger alltid på föreningen, och det går inte att flytta över ansvaret för till exempel tak och fasad på medlemmarna genom stadgarna.

Föreningen svarar dessutom för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som den har försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. Därför är ett stambyte föreningens sak, även om arbetet görs inne i din lägenhet. Enligt Högsta domstolens dom i december 2019 (mål T 175-19) är utgångspunkten att föreningen då också återställer den åverkan arbetet orsakat.

Underhållet finansieras med årsavgifterna. Hur väl föreningen klarar sitt ansvar syns i årsredovisningen, där nyckeltalen för bostadsrättsföreningen visar sparande och skuldsättning per kvm. Räcker pengarna inte till ett stort projekt kan stämman besluta om ett kapitaltillskott från medlemmarna.

Vem betalar vid vattenskada eller brand?

Vid brand- och vattenledningsskador gäller särskilda regler. Föreningen har ett utökat ansvar och får åtgärda skadan både utanför och inne i lägenheten. Arbetet delas vanligen upp så här:

1. Föreningen undersöker skadan.
2. Föreningen river ut det skadade om skadan går djupare än ytskiktet och betalar för hela utrivningen, även av ditt ytskikt.
3. Föreningen torkar upp det den har ansvar för, till exempel bjälklaget.
4. Du återställer sedan ytskikten, inklusive fuktspärr i våtrum.

Undantaget är när skadan beror på vårdslöshet eller försummelse. Enligt 7 kap. 12 § svarar du då för reparationen om skadan orsakats av dig själv, någon i ditt hushåll, en gäst, någon du har inrymt i lägenheten eller en hantverkare som arbetar åt dig. Har du till exempel vetat att klämringen i golvbrunnen saknas utan att göra något kan du få betala hela skadan, även den del föreningen annars hade stått för. Samma regler gäller om det finns ohyra i lägenheten.

Vad kräver styrelsens tillstånd när du bygger om ditt boende?

Du får måla, tapetsera, lägga nytt golv och byta vitvaror utan att fråga. Enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen krävs däremot styrelsens tillstånd för:

• ingrepp i en bärande konstruktion,
• installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
• installation eller ändring av ventilation,
• installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet,
• någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får bara vägra om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, och ett tillstånd kan förenas med villkor. Är du missnöjd med beslutet kan du begära att hyresnämnden prövar frågan.

Vilket juridiskt och ekonomiskt ansvar har styrelsen mot medlemmarna?

Stämman är föreningens högsta beslutande organ och väljer styrelsen. Styrelsen ska ha minst tre ledamöter och är beslutsför när mer än hälften är närvarande. Enligt 7 kap. 4 § lagen om ekonomiska föreningar svarar styrelsen för föreningens organisation och förvaltningen av dess angelägenheter. Det innefattar bland annat att:

• upprätta budget och fastställa årsavgifter,
• redovisa förvaltningen i en årsredovisning,
• besiktiga fastigheten och planera underhållet,
• hantera överlåtelser och medlemskap,
• verkställa stämmobeslut och se till att föreningen följer lagar och stadgar.

Styrelsens beslutsrätt har gränser. Åtgärder av större betydelse, som väsentliga förändringar av hus eller mark, kräver stämmobeslut enligt 9 kap. 26 § bostadsrättslagen. Styrelsens ansvar är dessutom personligt: en ledamot som uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen kan bli skadeståndsskyldig enligt 21 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar. Till det kommer jävsregler och ett företrädaransvar för obetalda skatter och arbetsgivaravgifter. Som vanlig medlem har du däremot inget personligt ansvar för föreningens skulder, eftersom föreningen är en egen juridisk person. Mer om hur föreningsformen fungerar finns i vår guide om vad en bostadsrättsförening är.

Vad händer om någon brister i sitt ansvar?

Om du sköter lägenheten dåligt och någon annans säkerhet äventyras, eller det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom, får föreningen enligt 7 kap. 12 a § åtgärda bristen på din bekostnad. Det förutsätter att du först fått en skriftlig uppmaning (rättelseanmaning, som ska skickas med rekommenderat brev) och inte åtgärdat bristen så snart som möjligt. Föreningen kan också kräva dig på skadestånd för kostnader du orsakat.

I allvarliga fall kan nyttjanderätten förverkas enligt 7 kap. 18 §. Det gäller bland annat om du betalar årsavgiften mer än en vecka för sent, hyr ut i andra hand utan tillstånd, vanvårdar lägenheten, vägrar föreningen tillträde utan giltig ursäkt eller bygger om utan nödvändigt tillstånd. Föreningen har rätt att komma in i lägenheten för tillsyn och för arbete den ansvarar för.

Om föreningen inte sköter underhållet och något uppenbart bristfälligt orsakar skada, får föreningen betala för skadorna. Du kan i allvarliga fall ha rätt att själv åtgärda bristen på föreningens bekostnad om styrelsen inte agerar efter skriftlig tillsägelse, få nedsatt årsavgift eller få skadestånd. Tvister mellan medlem och förening går ofta att lösa genom att hänvisa till stadgarna, så börja där.

Viktigt att kontrollera i stadgarna

Bostadsrättslagen innehåller bara grundläggande bestämmelser, och vissa delar får stadgarna avvika från. Gör så här innan du renoverar eller när en skada uppstått:

1. Läs föreningens stadgar, särskilt paragraferna om underhållsansvar. Många föreningar har en bilaga med en ansvarsfördelningstabell.
2. Kontrollera upplåtelseavtalet om lägenheten har egen mark, balkong eller uteplats.
3. Fråga styrelsen skriftligt om du är osäker, och spara svaret.
4. Anmäl skador till styrelsen direkt, så att de inte hinner bli större.
5. Läs årsredovisningen och underhållsplanen för att se vilka stora åtgärder föreningen planerar.