Ägarlägenhet: så fungerar ägarlägenheter och det här bör köparen veta

En ägarlägenhet är en lägenhet i ett flerbostadshus som du äger fullt ut. Varje ägarlägenhet är en egen fastighet och räknas som fast egendom, precis som en villa eller ett radhus. Du söker lagfart när du köper, kan pantsätta lägenheten för ett bolån och får hyra ut eller sälja den till vem du vill utan att någon förening behöver godkänna det. Boendeformen infördes i Sverige den 1 maj 2009 och är fortfarande ovanlig på den svenska bostadsmarknaden.

Nedan går vi igenom hur ägarlägenheter skiljer sig från bostadsrätter, hur de bildas, vad det kostar att köpa och vad du ska kontrollera innan du lägger bud.

Vad är skillnaden mellan ägarlägenhet och bostadsrätt?

Den grundläggande skillnaden är vad du faktiskt köper. Med en bostadsrätt köper du rätten att bo i en lägenhet som bostadsrättsföreningen äger. Med en ägarlägenhet äger du själva lägenheten och har lagfart på den.

	Ägarlägenhet	Bostadsrätt
Vad du äger	Lägenheten som egen fastighet	Rätten att bo i lägenheten
Typ av egendom	Fast egendom	Lös egendom
Lagar	Bland annat jordabalken	Bostadsrättslagen och köplagen
Gemensamt lån	Nej	Ofta, via föreningens avgift
Godkännande vid köp	Behövs inte	Föreningen prövar köparen
Uthyrning i andra hand	Fri	Kräver föreningens samtycke
Kostnad vid köp	Lagfart och ofta pantbrev	Ingen lagfart

Eftersom det inte finns någon bostadsrättsförening styrs du inte av föreningens stadgar. Du får större frihet att renovera, byta kök eller måla om. Bärande väggar, stammar och annat som påverkar huset får du däremot inte ändra på egen hand.

Hur bildas ägarlägenheter?

Ägarlägenheter bildas genom en lantmäteriförrättning. Fastighetsägaren gör en skriftlig ansökan hos Lantmäteriet, och vid förrättningen bestäms hur varje lägenhet avgränsas och vilka delar av huset som blir gemensam egendom, till exempel mark, yttertak, fasader, hissar, trapphus och stamledningar. Där bestäms också hur kostnaderna för de gemensamma delarna fördelas mellan ägarna.

För att få bilda ägarlägenheter krävs enligt Lantmäteriet att:

• det blir en sammanhållen enhet av minst tre ägarlägenheter i huset
• utrymmet inte har använts som bostad någon gång under de senaste åtta åren.

I praktiken betyder det att ägarlägenheter bildas vid nyproduktion eller när kontors- och affärslokaler byggs om till bostadslägenheter. Den som vill köpa en ny ägarlägenhet följer därför ofta samma process som när man ska köpa nyproduktion, med förhandsavtal och tillträde långt fram i tiden.

Hur fungerar de gemensamma utrymmena?

Du äger din lägenhet, men inte trapphuset eller taket ensam. De gemensamma utrymmena bildar en samfällighet och de gemensamma anläggningarna en eller flera gemensamhetsanläggningar, som varje ägarlägenhet i huset äger del i. De förvaltas av en samfällighetsförening där alla ägare automatiskt är medlemmar. Du kan inte välja att gå ur den.

Samfällighetsföreningen är skyldig att fondera pengar för framtida underhåll, och du betalar en månadsavgift för drift och skötsel av utrymmena. Föreningen bestämmer över de gemensamma delarna men har inga befogenheter över din egen lägenhet. Till skillnad från en bostadsrättsförening äger samfällighetsföreningen inte huset.

Fördelar och nackdelar med ägarlägenhet

Fördelar med ägarlägenhet:

• Större frihet att renovera och göra om utan att fråga en styrelse.
• Du kan sälja till vem du vill, ingen förening prövar köparen.
• Fri uthyrning så länge du vill.
• Inget gemensamt lån, vilket ger lägre månadsavgift. Hela räntekostnaden ligger på ditt eget bolån, så du kan utnyttja ränteavdraget på 30 procent fullt ut.

Nackdelar med ägarlägenhet:

• Priset är högre än för en motsvarande bostadsrätt, eftersom du betalar hela bostadens värde.
• Du betalar stämpelskatt för lagfart och eventuella nya pantbrev.
• Få ägarlägenheter på marknaden gör det svårare att bedöma marknadsvärdet och kan göra det svårare att sälja.
• Det gemensamma underhållet kan bli eftersatt om ägarna inte kommer överens.

Hur lånar jag till en ägarlägenhet?

Du lånar med ett vanligt bolån, precis som när du köper hus. Banken tar pantbrev i fastigheten som säkerhet. Nordea skriver till exempel att du ska ansöka om lånelöfte för villa eftersom det saknas ett eget alternativ för ägarlägenheter, medan Länsförsäkringar i dagsläget inte lånar ut till ägarlägenheter alls. Fråga därför din bank innan du börjar buda.

Utöver köpeskillingen tillkommer två kostnader som bostadsrättsköpare slipper:

• Lagfart: stämpelskatt på 1,5 procent av köpeskillingen plus en expeditionsavgift på 825 kronor.
• Pantbrev: finns inte tillräckligt med pantbrev i fastigheten betalar du 2 procent av det nya pantbrevets belopp plus 375 kronor. Hur det räknas går vi igenom i guiden om pantbrev och vad de kostar.

Köper du en ägarlägenhet för 3 miljoner kronor blir lagfarten alltså 45 825 kronor.

Får du hyra ut en ägarlägenhet?

Ja. Du behöver inget tillstånd och kan hyra ut lägenheten så länge du vill. Hyr du ut till en privatperson gäller lagen om uthyrning av egen bostad, och då får hyran inte sättas fritt. Hyr ett företag lägenheten kan du själv bestämma hyresnivån. Samfällighetsföreningen kan ha regler om hur störningar hanteras, och en ägare som allvarligt stör grannarna kan föreläggas vid vite att upphöra.

Vad ska du se upp med innan du köper?

• Läs samfällighetsföreningens stadgar och se hur stor fonden för underhåll är.
• Kontrollera hur kostnaderna för de gemensamma utrymmena fördelas mellan lägenheterna.
• Ta in lånelöfte från en bank som lånar ut till ägarlägenheter.
• Räkna med lagfart och pantbrev i kontantinsatsen.
• Jämför priset med sålda ägarlägenheter i samma område, inte bara med bostadsrätter.

Mer om ägarlägenheter

Varför finns det så få ägarlägenheter?

Innan lagen infördes räknade man med att mellan 3 000 och 5 000 ägarlägenheter skulle byggas per år. I slutet av 2014 fanns 955 i hela landet och i slutet av 2024 ungefär 3 400. Eftersom befintliga bostäder inte får bli ägarlägenheter är nybyggda hus den enda stora källan. Hyresgästföreningen är kritisk till boendeformen och menar att den inte tillför något som bostadsrätten inte redan gör.

Ägarlägenheter i andra länder

I stora delar av Europa är ägarlägenheten en självklar boendeform. I Danmark heter den ejerlejlighed och i Norge eierseksjon. Köper du bostad utomlands, till exempel om du ska köpa lägenhet i Spanien, är det i regel en ägarlägenhet du köper.

Kan en bostadsrätt bli en ägarlägenhet?

Nej, inte med dagens regler. Kravet att utrymmet inte ska ha använts som bostad under de senaste åtta åren stoppar ombildning av befintliga bostadsrätter och hyresrätter. Regeringen tillsatte 2012 en utredning om ombildning av hyreshus, men regeln om åtta år gäller fortfarande enligt Lantmäteriet.