Ja, som svensk kan du köpa hus i Italien utan särskilt tillstånd, eftersom EU-medborgare har samma rätt att äga bostad där som italienare. Du behöver ett italienskt skattenummer (codice fiscale), ett italienskt bankkonto och en notarie som genomför köpet. Räkna med att skatter och avgifter lägger ungefär 10–15 procent på köpeskillingen. Registreringsskatten är 2 procent av katastvärdet om huset blir din huvudbostad och 9 procent om det blir ett fritidsboende.
Nedan går vi igenom var du hittar hus till salu, hur köpet går till steg för steg, vad det kostar och vad du ska kontrollera innan du skriver under något.
Får man köpa hus i Italien som svensk?
Ja. Du behöver inget uppehållstillstånd och det finns ingen svensk eller italiensk spärr mot att du köper bostad där. Juridiskt är processen densamma när du ska köpa hus som när du köper lägenhet: codice fiscale, förkontrakt, notarie och slutligt köpekontrakt.
Det som skiljer sig från Sverige är rollfördelningen. Det finns ingen besiktning som en självklar del av köpet, mäklaren arbetar ofta åt både köparen och säljaren, och alla juridiska dokument är på italienska. Har du köpt bostad i Sverige känner du igen stegen från budgivningen, men ansvaret för kontrollerna ligger i högre grad på dig.
Var hittar du hus till salu i Italien?
De flesta italienare letar på italienska bostadssajter, och det är där det största utbudet finns:
| Sajt | Vem annonserar | Språk |
|---|---|---|
| Immobiliare.it | Främst mäklare | Italienska, engelska |
| Idealista | Både mäklare och privatpersoner | Italienska, engelska |
| Casa.it | Främst mäklare | Italienska |
| Subito.it | Främst privatpersoner (motsvarar Blocket) | Italienska |
| Homepal | Bara privatpersoner | Italienska |
En säljare kan ge flera mäklare i uppdrag att sälja samma hus. Därför dyker samma objekt ofta upp i flera annonser, ibland till olika pris. Priset förhandlas nästan alltid, och ett hus som legat ute i två eller tre år ger dig ett bättre läge i förhandlingen.
Vilka regioner är billigast?
Toscana och områdena runt de stora sjöarna är dyrast. I norra Lazio, Umbrien, Le Marche, Abruzzo och Syditalien, till exempel Puglia och Sicilien, får du ofta flera gånger fler kvadratmeter för samma pengar. Ligurien lockar många svenskar med närheten till Rivieran, och Piemonte i nordväst med vin och berg.
Utbudet på landsbygden består mest av äldre hus och byhus i sten eller puts i medeltida småstäder. I de stora städerna finns nyare hus och lägenheter i de yngre stadsdelarna, medan de gamla stadsdelarna är en blandning av sekelskifteshus och medeltida bebyggelse. Välj gärna provinsen efter flygplats och kommunikationer, inte bara efter vyerna.
Hur går det till att köpa bostad i Italien?
Köpet följer i stort sett samma steg i hela landet:
- Skaffa codice fiscale och öppna ett italienskt bankkonto (se nästa avsnitt).
- Lägg ett skriftligt bud, proposta d’acquisto. Budet följs ofta av en deposition på typiskt 5 000–10 000 euro.
- Skriv förkontraktet, compromesso. Det upprättas av den lokala fastighetsmäklaren, skrivs på italienska och engelska och anger pris, betalningar, tillträdesdag och att fastigheten är fri från pantsättning. Här betalar du normalt 10–20 procent av priset.
- Låt en geometra kontrollera fastigheten mot katastret och bygglovet.
- Skriv det slutliga köpekontraktet, rogito, hos notarien. Då betalar du resten av köpeskillingen, skatterna och notariens arvode, och du blir ägare.
Handpenningen i köpekontraktet skyddar båda parter. Drar säljaren sig ur måste hen betala tillbaka dubbla beloppet. Drar du dig ur som köpare förlorar du hela insättningen. Mellan förkontraktet och rogito hos notarien går det oftast 1–3 månader, och hela köpet tar normalt 2–4 månader från accepterat bud.
Notarien kontrollerar att fastigheten har ren lagfart och registrerar köpet. Du måste vara på plats vid undertecknandet. Talar du inte italienska behöver du en auktoriserad tolk, och ska någon skriva under åt dig krävs en fullmakt som bestyrkts av Notarius Publicus i Sverige.
Codice fiscale och bankkonto i Italien: så öppnar du ett bankkonto
Codice fiscale är ditt italienska skattenummer och behövs från dag ett: för budet, bankkontot och köpekontraktet. Du ansöker hos det lokala skattekontoret Agenzia delle Entrate i Italien eller hos den italienska ambassaden i Stockholm. Skaffa det i god tid.
Ett italienskt bankkonto behövs eftersom pengarna ska föras över till kontot före det slutliga köpekontraktet. Det kostar normalt inget att öppna ett bankkonto, men en månadsavgift kan förekomma. Ett eget konto gör också de löpande räkningarna enklare när du äger huset, eftersom internationella överföringar tar tid och kostar mer.
Omkostnader vid köp: transferskatt, notarie och förmedlingsavgift
Utöver köpeskillingen betalar du skatt, mäklare och notarie. En tumregel är 10–15 procent ovanpå priset.
| Kostnad | Ungefärlig nivå |
|---|---|
| Registreringsskatt (transferskatt), huvudbostad | 2 % av katastvärdet |
| Registreringsskatt, fritidsboende | 9 % av katastvärdet |
| Förmedlingsavgift till mäklaren | 2–4 % av priset, plus 22 % moms |
| Notarie | cirka 2 000–4 000 euro |
| Geometra | cirka 1 000–2 500 euro |
Registreringsskatten (imposta di registro) räknas på katastvärdet, det värde som är registrerat i fastighetsregistret Catasto. Katastvärdet är oftast lägre än det du betalar till säljaren, ungefär som när ett svenskt taxeringsvärde ligger under marknadspriset.
Mäklararvodet betalas i Italien normalt av både köparen och säljaren. Fråga om priset anges med eller utan moms. För billiga hus tar mäklaren ibland ett fast arvode i stället: ett exempel från Italienbloggen är ett hus för 35 000 euro där mäklaren tog 3 600 euro inklusive moms. För ett hus på cirka 200 000 euro anger samma källa en notariekostnad på 1 800–2 400 euro plus moms, och därtill cirka 400–500 euro i övriga avgifter.
Fritidsboende eller bo permanent i Italien?
Skatten beror på om bostaden blir din huvudbostad (prima casa) eller ett fritidsboende (seconda casa). Som prima casa betalar du 2 procent i stället för 9 procent, men du måste flytta din officiella adress till kommunen inom 18 månader från köpet.
Ska du bo permanent i Italien som pensionär finns ytterligare en regel att känna till. Sedan 2019 kan den som bosätter sig i en kommun med högst 20 000 invånare i södra Italien (bland annat Sicilien, Sardinien, Abruzzo och Puglia) ansöka om att betala en fast skatt på 7 procent på utländska inkomster i tio år. Vilka svenska pensioner som omfattas skiljer sig åt, så ta hjälp av en skatterådgivare innan du räknar med den.
Hus, radhus eller lägenhet i Italien?
Fristående hus (casa indipendente) på landet är där de största drömmarna finns, och de största riskerna. Kontrollera tomtgränser, vatten (kommunalt eller egen brunn), avlopp och om marken är klassad som jordbruksmark. Äldre hus har ofta olagliga tillbyggnader från 70- och 80-talet som måste regleras innan köpet kan registreras.
Radhus i en historisk stadskärna (casa a schiera) ger ofta bäst pris för svenska köpare: gamla stenhus kostar en bråkdel av ett svenskt fritidshus, ligger nära butiker och kräver mindre yttre underhåll.
En lägenhet i Italien ingår i en samfällighet (condominio) med månadsavgifter och gemensamma beslut om renoveringar. Be om protokollen från de senaste årsmötena och kontrollera att säljaren inte har obetalda avgifter, eftersom skulderna följer bostaden.
Hur kontrollerar du fastigheten före köpet?
En geometra är den italienska motsvarigheten till en kombination av besiktningsman och lantmätare. Hen kontrollerar att fastigheten är korrekt registrerad i katastret, att ytor och planlösning stämmer och att det finns bygglov för allt som är byggt. En kontroll av att byggnaden överensstämmer med bygglovet kostar enligt Italienbloggen cirka 500 euro.
Det ersätter inte en teknisk genomgång av skicket. Äldre italienska hus har ofta fukt, gamla elsystem och dålig isolering, så samma frågor som vid en svensk besiktning av hus är värda att ställa. Kontrollera också kommunens detaljplan, Piano Regolatore Generale, som visar planerade vägar, byggen och skyddade områden nära fastigheten.
Vad kostar det när du äger en fastighet, hus eller lägenhet?
När du äger huset tillkommer löpande räkningar:
- el och gas, som faktureras varannan månad
- vatten, ungefär tre gånger per år
- sopavgift (TARI), en gång per år
- kommunal fastighetsskatt (IMU), som betalas i juni och december
- avgift till samfälligheten om du har lägenhet eller hus med gemensam anläggning
Kan du hyra ut huset i Italien?
Ja, och för många svenskar är det uthyrningen som gör att huset bär sina egna kostnader. Hyr du ut korttid till turister måste bostaden registreras och ha ett nationellt identifikationsnummer (CIN), gästerna ska rapporteras till polisen och du ska ta in kommunens turistskatt. Hyresintäkten beskattas i Italien, där privatpersoner ofta kan välja den fasta skatten cedolare secca på vanligtvis 21 procent. Intäkten ska normalt också redovisas i den svenska deklarationen, och skatteavtalet mellan länderna hindrar dubbelbeskattning.
Ser du huset som en investering är det värt att räkna på beläggning och konkurrens i området innan du köper, på samma sätt som när du investerar i fastigheter i Sverige.
Vem hjälper dig med köpet?
De flesta köper via en fastighetsmäklare, men kom ihåg att mäklaren får betalt när affären går igenom och ofta företräder båda sidor. Anlita därför en egen geometra, och vid behov en advokat eller en svensktalande konsult som hjälper dig med kontrakt och kontroller. Funderar du på flera länder går köpet till på ett liknande sätt när du köper lägenhet i Spanien, men skatterna och notariens roll skiljer sig åt.
Vanliga frågor
- Får man köpa hus i Italien som svensk?
- Ja. Som EU-medborgare har du samma rätt att köpa hus eller lägenhet i Italien som en italienare. Du behöver inget uppehållstillstånd, och det spelar ingen roll om bostaden ska bli fritidsboende eller permanent bostad. Det formella kravet är ett italienskt skattenummer, codice fiscale.
- Vad kostar det att köpa hus i Italien utöver priset?
- Räkna med ungefär 10–15 procent ovanpå köpeskillingen. Den största posten är registreringsskatten, 2 procent av katastvärdet för en huvudbostad och 9 procent för ett fritidshus. Till det kommer mäklararvode på 2–4 procent plus moms, notarie och ofta en geometra.
- Hur lång tid tar ett husköp i Italien?
- Normalt 2–4 månader från accepterat bud till tillträde. Mellan förkontraktet (compromesso) och det slutliga köpekontraktet (rogito) hos notarien går det oftast 1–3 månader, eftersom alla dokument ska tas fram och kontrolleras.
- Betalar både köpare och säljare mäklaren i Italien?
- Ja, det är det vanliga. Mäklaren tar normalt 2–4 procent av köpeskillingen från vardera parten, plus 22 procents moms. Fråga alltid om arvodet anges med eller utan moms, och om ett fast arvode gäller för billiga hus.
- Var hittar man hus till salu i Italien?
- De största italienska bostadssajterna är Immobiliare.it, Idealista och Casa.it, där främst mäklare annonserar. På Subito.it och Homepal annonserar privatpersoner. Samma hus kan ligga ute hos flera mäklare till olika pris, så jämför annonserna.
