Budgivning är det moment där spekulanter tävlar om en bostad genom att lägga bud via mäklaren. Det finns ingen lag som styr hur en budgivning ska gå till: säljaren bestämmer i samråd med mäklaren hur den genomförs, hur länge den pågår och vem som får köpa. Ett bud är inte bindande, och köpet blir bindande först när säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt.
Det betyder att både du som köpare och den som ska sälja bostaden har stor frihet, men också att det mesta handlar om förtroende och förberedelse. Här går vi igenom förloppet, reglerna som faktiskt gäller och hur du budar utan att spräcka din ekonomi.
Hur går en budgivning till?
En typisk budgivning följer samma steg oavsett om det gäller en villa eller en bostadsrätt:
- Visning. Du lämnar namn och kontaktuppgifter till mäklaren så att hen kan höra av sig efteråt.
- Intresseanmälan. Mäklaren kontaktar spekulanterna, ofta samma dag eller dagen efter, och berättar hur budgivningen ska gå till.
- Budgivningen startar. Du verifierar dig, ofta med BankID, och kan lägga bud via sms, telefon eller mäklarens webbplats.
- Säljaren väljer köpare. När budgivningen avslutas bestämmer säljaren vem som får köpa bostaden.
- Kontraktsskrivning. Köpekontraktet undertecknas och du betalar handpenningen, normalt 10 procent av köpeskillingen.
- Tillträdet. Resten av köpeskillingen betalas och du får nycklarna.
Mäklaren ska framföra alla bud till säljaren, även bud som kommer in sent. Innan du lägger bud bör du ha gjort din undersökningsplikt, till exempel genom en besiktning av huset, eftersom det är svårt att backa efter kontraktsskrivning.
Vilka regler gäller? Säljaren bestämmer över budgivningen
Eftersom budgivningen inte är reglerad i lag är det några grundprinciper från Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) och Konsumentverket som gäller i praktiken:
- Säljaren bestämmer. Det är säljaren, inte mäklaren, som avgör vem som får köpa. Säljaren behöver inte välja den som lagt högst bud och är inte bunden av utgångspriset i annonsen.
- Bud är inte bindande. Inte ens ett skriftligt bud binder dig. Du kan dra tillbaka ditt bud och säljaren kan ändra sig ända fram till att kontraktet är undertecknat av båda.
Mäklarens roll i budgivningen
Mäklaren är en opartisk mellanman och ska ta tillvara både säljarens och köparens intressen. I budgivningen innebär det tre konkreta skyldigheter:
- Mäklaren redovisar buden. Alla bud ska framföras till säljaren, och mäklaren ska föra en budgivningslista med budgivarens namn, kontaktuppgifter, belopp, tidpunkt och villkor. Listan överlämnas till köpare och säljare när uppdraget slutförs, normalt vid tillträdet.
- Mäklaren ska informera alla budgivare om hur budgivningen går till och på vilket sätt buden ska lämnas.
- Mäklaren får inte bestämma vem som får köpa, det beslutet är alltid säljarens.
Mer om reglerna finns i FMI:s faktablad om budgivning.
Olika former: öppen eller sluten budgivning?
I praktiken sker budgivningen enligt två modeller:
| Öppen budgivning | Sluten budgivning | |
|---|---|---|
| Hur buden lämnas | Spekulanterna lämnar bud till mäklaren löpande | Varje spekulant lämnar ett bud, vanligtvis skriftligt, inom en viss tid |
| Insyn | Mäklaren redovisar buden till säljaren och övriga spekulanter | Du ser inte vad andra har budat |
| Fler chanser | Ja, du kan lägga högre bud tills budgivningen avslutas | Oftast bara ett bud |
| Vanligast | Ja, de flesta budgivningar i Sverige | Förekommer, oftast vid många spekulanter |
Vid en öppen budgivning lämnar spekulanterna sina bud och de redovisas löpande, ofta på mäklarens webbplats. Vid en sluten budgivning får spekulanterna en viss tid på sig att lämna sina bud, och säljaren väljer sedan bland dem. Eftersom säljaren bestämmer kan formerna ändras under processen, och en sluten budgivning kan till exempel följas av en ny runda.
Dolda bud och bud innan visning
Ett dolt bud är ett bud som budgivaren vill hålla hemligt för övriga spekulanter. Det är säljaren som avgör om dolda bud accepteras och om de ändå ska redovisas för de andra budgivarna. Dolda bud är ofta tidsbegränsade för att pressa säljaren att fatta beslut snabbt.
Ett bud innan visningen, ibland kallat förtursbud, är ett försök att köpa bostaden innan den öppna budgivningen startar. Lägger du ett sådant bud behöver det i regel vara högt nog för att säljaren ska vilja avstå från konkurrensen på en visning.
Tips och strategier: att tänka på inför budgivningen
Den viktigaste förberedelsen sker innan du lägger ett enda bud:
- Skaffa lånelöfte. De flesta mäklare vill se ett lånelöfte eller egen finansiering för att du ska få delta. Med lånelöfte kan du agera snabbt, och säljaren ser dig som en säker köpare.
- Sätt ett maxbud. Räkna ut vad du har råd med innan budgivningen: du kan låna högst 90 procent av bostadens värde och resten är kontantinsats. Räkna in månadskostnaden med räntan, och fundera på om rörlig eller bunden bolåneränta passar din budget.
- Granska bostaden. Läs föreningens årsredovisning om du köper i en bostadsrättsförening, och ta med övriga kostnader som pantsättning och överlåtelseavgift i kalkylen.
- Välj strategi. Vanliga taktiker är att höja lite i taget, att lägga ett stort bud tidigt för att skrämma bort konkurrenter, eller att ligga lågt och lägga få och genomtänkta bud.
Oavsett taktik: buda aldrig mer än lånelöftet och din kalkyl tillåter. Budgivningar blir lätt känslomässiga.
När du har vunnit budgivningen
När säljaren valt dig bokar mäklaren kontraktsskrivning så snart som möjligt, eftersom ingen part är bunden innan kontraktet skrivs. Vid kontraktsskrivningen undertecknar du köpekontraktet, betalar handpenningen och ni kommer överens om tillträdesdag. Köper du en bostadsrätt tillkommer ofta en överlåtelseavgift till föreningen. Vid tillträdet betalar du resten av köpeskillingen och får en kopia av budgivningslistan.
Har du förlorat budgivningen har du bara rätt att få information om att bostaden har sålts till någon annan.
Vanliga frågor och svar om budgivning
Kan jag dra tillbaka mitt bud?
Ja. Bud är inte bindande förrän köpekontraktet är undertecknat, så du kan ångra dig ända fram till kontraktsskrivningen utan att säljaren kan kräva något av dig.
Hur länge pågår en budgivning?
Det finns ingen fast tid. Säljaren bestämmer tillsammans med mäklaren hur länge budgivningen ska pågå, och den kan avslutas samma dag som den startar eller pågå i flera dagar.
Kan säljaren avbryta budgivningen?
Ja. Säljaren kan när som helst ändra upplägget eller avbryta försäljningen, även under en pågående budgivning, utan att budgivarna kan kräva ersättning.
Vanliga frågor
- Är ett bud bindande vid budgivning?
- Nej. Ett bud är inte bindande, inte ens om det lämnas skriftligt. Köpet blir bindande först när både säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt. Fram till dess kan båda parter dra sig ur utan att motparten kan ställa krav.
- Måste säljaren sälja till den som lagt högsta budet?
- Nej. Säljaren bestämmer vem som får köpa bostaden och kan välja en annan budgivare, till exempel någon med bättre tillträdesdatum eller klar finansiering. Säljaren får också ändra upplägget eller avbryta försäljningen under en pågående budgivning.
- Vad är en budgivningslista?
- Budgivningslistan är mäklarens förteckning över alla bud. Den innehåller budgivarnas namn, kontaktuppgifter, budets belopp, tidpunkt och eventuella villkor. Enligt fastighetsmäklarlagen ska den överlämnas till köpare och säljare när uppdraget slutförs, normalt vid tillträdet.
- Behöver jag lånelöfte för att buda?
- Det är inget lagkrav, men de flesta mäklare vill att du har ett lånelöfte eller egen finansiering innan du får delta i budgivningen. Lånelöftet visar också dig själv var taket går för ditt maxbud.
