En oäkta bostadsrättsförening är en förening där mindre än 60 procent av verksamheten består i att tillhandahålla bostäder åt de egna medlemmarna. Resten kommer från sådant som uthyrda lokaler, hyreslägenheter eller bostadsrätter som ägs av företag. För dig som bor där är vardagen densamma, men skatten skiljer sig: du kan beskattas för en bostadsförmån varje år, vinstskatten blir 25 procent i stället för 22 procent när du säljer, och du kan inte få uppskov med vinsten.
Skatteverkets formella namn är oäkta bostadsföretag, medan en äkta förening kallas privatbostadsföretag. Båda följer bostadsrättslagen och styrs på samma sätt, med styrelse, stämma och stadgar. Skillnaden ligger helt i beskattningen.
Vad är en oäkta bostadsrättsförening?
Gränsen finns i inkomstskattelagen, 2 kap. 17 §. En bostadsrättsförening är ett privatbostadsföretag, alltså äkta, om minst 60 procent av verksamheten är så kallad kvalificerad användning. Det betyder i huvudsak bostäder i föreningens egna byggnader som upplåts till medlemmar som är privatpersoner. Uppfyller föreningen inte kravet räknas den som ett oäkta bostadsföretag.
Till den kvalificerade delen räknas:
- bostadsrättslägenheter som ägs av privatpersoner som är medlemmar
- garageplatser som hyrs av medlemmar som är privatpersoner
- gemensamma utrymmen med naturligt samband till bostäderna, som trapphus, cykelrum och tvättstuga
Till den okvalificerade delen räknas bland annat:
- lokaler som butiker, kontor och restauranger
- lägenheter som föreningen hyr ut med hyresrätt
- bostadsrätter som ägs av juridiska personer
- antennplatser och reklamplatser
- övernattningslägenheter och festlokaler
Majoriteten av alla bostadsrättsföreningar i Sverige är äkta. De oäkta är oftast centrala hus med många butiker och kontor i bottenvåningarna. Bostadsrätternas Riksförbund uppgav 2022 att omkring 5 000 personer bor i en oäkta bostadsrättsförening.
En förening räknas också som oäkta om den ännu inte har förvärvat sin första fastighet, om den inte ensam äger fastigheten eller om fastigheten har färre än tre bostadslägenheter.
Hur räknas 60 procent ut?
Det är inte månadsavgifterna som jämförs med lokalhyrorna. Bedömningen utgår från fastighetstaxeringen: taxeringsvärdet fördelas efter hyresvärdena för bostäder och lokaler, och sedan räknas ut hur stor andel som är kvalificerad verksamhet. Det fastslog Högsta förvaltningsdomstolen i december 2021 (mål 4894-20), och Skatteverket har sedan dess använt hyresvärdena från den senaste fastighetstaxeringen.
Ett förenklat räkneexempel ur fastighetsdeklarationen:
| Uppgift | Belopp |
|---|---|
| Taxeringsvärde för fastigheten | 75 000 000 kr |
| Hyresvärde bostäder per år | 7 600 000 kr |
| Hyresvärde lokaler per år | 4 500 000 kr |
| Bostädernas andel: 7 600 000 / 12 100 000 | cirka 63 procent |
Föreningen i exemplet ligger på cirka 63 procent och är alltså äkta, men marginalen är liten. Skulle några lägenheter säljas till ett företag eller en lokal byggas ut kan andelen falla under 60 procent. Statusen prövas vid utgången av varje beskattningsår, och det är Skatteverket som avgör klassificeringen. En förening kan alltså gå från äkta till oäkta och tvärtom.
Vilken skatt betalar du som bor i en oäkta förening?
Den löpande skatten som träffar medlemmarna heter bostadsförmån. Om din årsavgift är lägre än marknadshyran för en motsvarande hyreslägenhet ses mellanskillnaden som en förmån, ungefär som en utdelning från föreningen.
Så räknas den:
- Utgå från marknadshyran (bruksvärdet) för lägenheten. Skatteverket fastställer jämförelsehyror för olika områden.
- Dra av ett schablonavdrag på 10 procent för ditt underhållsansvar.
- Dra av din årsavgift.
- Ta upp 5/6 av mellanskillnaden som inkomst av kapital, där skatten är 30 procent. Effektivt blir det 25 procent av förmånsvärdet.
Lendo räknar med ett exempel där en lägenhet på 100 m² har en månadsavgift på 4 000 kr, medan bruksvärdeshyran för motsvarande hyresrätt är 10 000 kr. Mellanskillnaden på 6 000 kr gånger 12 månader ger en förmån på 72 000 kr om året, och skatten blir då omkring 1 800 kr i månaden. Den låga avgiften kostar alltså i deklarationen. Bostadsförmånen redovisas varje år på blankett K9.
Låneräntorna på ditt bolån är avdragsgilla precis som i en äkta förening.
Skillnaden mellan äkta och oäkta vid försäljning
Den största skillnaden märks den dag du säljer bostaden.
| Äkta förening (privatbostadsföretag) | Oäkta förening (oäkta bostadsföretag) | |
|---|---|---|
| Andel av vinsten som beskattas | 22/30 | 5/6 |
| Effektiv skatt på vinsten | 22 procent | 25 procent |
| Uppskov med vinstskatten | Möjligt om du köper ny bostad | Inte möjligt |
| Bostadsförmån | Nej | Ja, om avgiften understiger bruksvärdet |
| Ränteavdrag på bolånet | Ja | Ja |
Uppskovet stänger åt båda hållen. Säljer du en bostadsrätt i en oäkta förening kan du inte skjuta upp vinsten. Säljer du en villa eller en äkta bostadsrätt och köper i en oäkta förening kan du inte heller få uppskov, och tidigare uppskov som följer med dig måste tas upp till beskattning. Rätten till uppskov hänger på föreningens status vid själva försäljningen.
Vid försäljningen jämställs andelen med en andel i en ekonomisk förening. Du får dra av utgifter för förbättringar av bostaden, på samma sätt som i en äkta förening.
Hur beskattas själva föreningen?
En äkta förening varken tar upp medlemmarnas avgifter som inkomst eller drar av kostnaderna för fastigheten. Den deklarerar bara intäkter som ränteintäkter och intäkter vid sidan av medlemmarnas boende.
En oäkta förening beskattas i stället som en vanlig näringsverksamhet. Alla intäkter tas upp, driftskostnaderna är avdragsgilla och föreningen betalar skatt på överskottet. Den kan också beskattas om den upplåter lägenheter till en avgift under marknadsvärdet. Det försämrar kassaflödet och kan i längden göra det svårare att hålla nere avgifterna, eller tvinga fram ett kapitaltillskott när en stor renovering ska finansieras.
De så kallade lättnadsreglerna för oäkta föreningar togs bort till taxeringen 2016, vilket har gjort skillnaden mot äkta föreningar större.
Nackdelar med oäkta bostadsrättsföreningar
- Bostadsförmån: en årlig skatt som inte syns i månadsavgiften.
- Högre vinstskatt: 25 procent i stället för 22 procent.
- Inget uppskov: du kan varken skjuta upp vinsten när du säljer eller ta med ett gammalt uppskov när du köper.
- Svårare att sälja: färre köpare vill ta skattesmällen, och banker är ofta mer försiktiga med finansiering.
- Föreningens skatt: överskottet beskattas, vilket äter av föreningens ekonomi.
Det finns också fördelar. Stora hyresintäkter från lokaler håller ofta nere månadsavgiften, och lokaler och hyresrätter kan vara värda mycket. Lendo påpekar att en förening med tio hyreslägenheter och lika många lokaler kan ha tillgångar på hundratals miljoner kronor som går att realisera på sikt.
Så kollar du om föreningen är oäkta innan du köper
- Läs årsredovisningen. Skatteverket hänvisar dit: där framgår om föreningen var äkta eller oäkta.
- Läs objektsbeskrivningen. Är föreningen oäkta ska mäklaren skriva det.
- Fråga styrelsen eller förvaltaren om du är osäker, och fråga hur nära 60-procentsgränsen föreningen ligger.
- Räkna på bostadsförmånen. Lägg den uppskattade skatten på månadsavgiften när du jämför med andra lägenheter.
Gör kollen tidigt i processen när du ska köpa en bostadsrätt, helst innan du börjar buda. En låg avgift i en oäkta förening kan se billig ut i annonsen men bli dyrare efter skatt.
Mer om äkta och oäkta föreningar
Kan en oäkta förening bli äkta?
Ja, och många oäkta föreningar arbetar aktivt för det. Vanliga vägar är att bygga om kontorslokaler till bostäder som säljs som bostadsrätter, att sälja garageplatser till medlemmarna eller att låta Skatteverket räkna upp hyresvärdet om lägenheterna har renoverats till hög standard. PwC beskriver också tredimensionell fastighetsbildning, där lokalerna styckas av till en egen fastighet som sedan säljs. En förening som har planer på att bli äkta kan därför vara ett intressant köp, men räkna inte med en omklassning som inte är beslutad.
Vanliga missförstånd
Att föreningen är oäkta betyder inte att något är fel med den juridiskt, att du äger lägenheten på ett annat sätt eller att avgiften måste vara hög. Rättigheter och skyldigheter är desamma som i en äkta förening, och samma regler gäller till exempel för överlåtelseavgift och pantsättning.
Det sägs ibland att även äkta föreningar är oäkta sitt första år. Det stämmer bara för vinstbeskattningen: säljer du under föreningens första år som fastighetsägare beskattas vinsten som i en oäkta förening, eftersom förhållandena vid årets ingång avgör. I övrigt är föreningen äkta från den dag den tar över fastigheten.
Kan föreningen begära omprövning?
Ja. Efter domen i Högsta förvaltningsdomstolen kan en förening begära omprövning av sin klassificering och beskattning för 2016 och senare år. Är du medlem i en förening nära gränsen kan det vara värt att fråga styrelsen om den har sett över beräkningen.
Vanliga frågor
- Vad betyder oäkta bostadsrättsförening?
- En oäkta bostadsrättsförening är en förening där mindre än 60 procent av verksamheten består i att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna. Skatteverket kallar den ett oäkta bostadsföretag. Boendet fungerar som i en äkta förening, men medlemmarna beskattas annorlunda.
- Hur mycket skatt betalar man när man säljer en bostadsrätt i en oäkta förening?
- Du tar upp 5/6 av vinsten i inkomstslaget kapital, där skattesatsen är 30 procent. Det ger en effektiv skatt på 25 procent av vinsten, jämfört med 22 procent i en äkta förening. Uppskov med vinstskatten är inte möjligt.
- Kan man få uppskov om man köper i en oäkta bostadsrättsförening?
- Nej. Säljer du din gamla bostad och köper en bostadsrätt i en oäkta förening kan du inte skjuta upp vinsten, och tidigare uppskov som du har med dig måste tas upp till beskattning.
- Är det dåligt att köpa en bostadsrätt i en oäkta förening?
- Inte nödvändigtvis. Föreningar med stora hyresintäkter från lokaler har ofta lägre månadsavgift. Men du kan behöva betala skatt för en bostadsförmån varje år, och vinstskatten blir högre när du säljer, så räkna på helheten innan du lägger bud.
- Var ser man om en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta?
- I föreningens senaste årsredovisning. Mäklaren ska också ange det i objektsbeskrivningen om föreningen är oäkta. Är du osäker kan du fråga styrelsen eller föreningens förvaltare.
